Toute transaction immobilière en Israël, au-delà et avant l’enregistrement des actes de vente, passe par un contrat. Celui-ci, contrairement au compromis bien connu en France, est en général définitif et sans clause suspensive. Que se passe-t-il en cas de rupture ?
- Qu’est-ce qu’un contrat de vente ? Lorsque vous vendez ou vous achetez un appartement par exemple, que ce soit d’un particulier ou d’un promoteur, vous signez avec l’autre partie un contrat qui stipule toutes les conditions de la transaction. Le contrat prévoit notamment la définition du bien, son prix, les modalités de paiement et la date de livraison. Surtout lorsqu’il s’agit d’un bien déjà existant, le contrat stipule aussi les obligations des parties par rapports aux défauts de l’appartement et aux vices cachés. Pour toutes ces questions et conditions, vous faites en général appel à votre propre avocat qui protégera vos intérêts afin de vous éviter une rupture.
- Les cas de rupture : Toute clause du contrat qui n’est pas respectée est une rupture entraînant pour la partie lésée, et selon les conditions du contrat, un droit à un recours pour indemnisation. Certaines clauses du contrat sont définies comme fondamentales et leur rupture est particulièrement grave. En fonction de ce que les avocats définissent dans le contrat, ces conditions sont souvent et en général celles qui concernent le paiement du prix et la date de livraison du bien. Cela peut comprendre aussi les défauts cachés. La plupart des contrats prévoient qu’en cas de rupture fondamentale, la partie lésée peut demander aussi l’annulation du contrat ou son exécution forcée.
- Les pénalités: Dans la plupart des cas, le contrat prévoit une pénalité forfaitaire de 10% du prix, en cas de rupture fondamentale, sans besoin de prouver un dommage causé. Il est courant de prévoir cela par exemple pour un retard de paiement de plus de 14 jours. Il faudra donc bien vérifier avant de signer le contrat, que l’on est capable de payer dans les temps les montants exigés, surtout si l’on prend un prêt. Attention, en général, le contrat prévoit qu’en plus de cette pénalité forfaitaire, la partie lésée peut prouver son préjudice réel et demander réparation. Lorsqu’il s’agit du non-respect d’une clause qui n’est pas fondamentale, par exemple, le fait de ne pas clore la facture d’électricité dans les temps, la partie lésée devra prouver un préjudice pour être indemnisée.
Que vous soyez acheteur ou vendeur, le contrat de vente n’est pas une chose à prendre à la légère. Le contrat est en général définitif et sans clause suspensive, c’est pourquoi vous ne devez le signer que lorsque votre avocat a vérifié tous les aspects juridiques de la transaction.
Notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller dans tous types de questions immobilières et contractuelles.
Yael Maruani Haggege, Avocate
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