En Israël, depuis quelques années, les villes et les immeubles anciens se modernisent grâce aux projets Tama 38 (du nom du plan d’aménagement du territoire). Que signifie un tel processus immobilier pour les anciens appartements intégrés à ce plan de rénovation ? Quels sont les risques à rejoindre ce type de projet en achetant l’un des appartements existants ?
- Le Tama, comment ça marche ? :
Sur le principe, lorsqu’un immeuble entre en processus de Tama 38, c’est qu’il s’agit d’un immeuble ancien ne répondant pas aux normes sismiques. L’Etat, pour encourager la mise en conformité, octroie aux copropriétaires des droits de construction supplémentaires, souvent sur le toit. Ainsi, les copropriétaires cèdent ces droits à un promoteur qui va ajouter donc des appartements et les revendre pour son bénéfice propre. En échange, il s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité et ajoute des avantages à l’immeubles et aux appartements (ascenseur, rénovation de façade, abris, voire terrasses, parkings…). Dans certains cas plus extrême, l’immeuble est complètement détruit, et les copropriétaires relogés en location en attendant de récupérer un nouvel appartement dans l’immeuble reconstruit. A priori c’est « win-win ». Mais quel est le risque ?
- Le statut des anciens appartements : si vous êtes propriétaire d’un appartement existant de l’immeuble, ou que vous souhaitez acheter l’un d’eux, vous devez comprendre où vous vous situez dans ce mécanisme. En effet, en tant que propriétaire d’un appartement existant, vous possédez votre appartement, mais vous êtes aussi détenteur d’un droit de pleine propriété sur le bien. Le jour où vous signez un contrat avec un promoteur pour un Tama 38 ; (de même si vous achetez un bien dont le propriétaire a signé pour un Tama 38), vous octroyez des droits dans votre propriété au promoteur. Il inscrit donc un droit sur votre propriété et prend en quelque sorte possession d’une part de votre bien, si ce n’est sur la totalité en cas de destruction. Il faut donc être très vigilant.
- Les acteurs essentiels : la première chose à savoir dans ce genre de cas est que les copropriétaires, lorsqu’un promoteur s’intéresse à leur immeuble, ont souvent l’impression de « gagner au loto » et ne se méfient pas assez. Sachez que si c’est votre cas, il est impératif d’être représenté par un avocat choisi par la copropriété, et non par le promoteur. Celui-ci propose souvent de le financer, et peut donc avoir la mainmise sur son travail… D’autre part, la copropriété doit nommer un contrôleur de chantier (mefakeah) qui surveille pour le compte des copropriétaires la qualité du travail tout au long des travaux.
- Quelles sont les garanties ? Le contrat-même doit mettre en place un système de garanties bancaires par étape pour assurer aux copropriétaires qu’ils ne grèvent pas leur droit de propriété sans protection juridique solide. Les garanties assurent notamment l’exécution des travaux et dans les temps, éventuellement les loyers en cas de destruction des appartements, mais elles assurent aussi la garantie constructeur, le paiement des taxes et l’enregistrement des propriétés modifiées. Les garanties bancaires sont donc essentielles, et le travail de l’avocat des copropriétaires et d’en assurer l’existence et la mise en place.
Notre cabinet est à votre disposition pour tout contrat immobilier et notamment lié aux questions de Tama 38.
Publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Yael Hagege Maruani
Raanana: 5 rehov Eliezer Yafe (angle Ahuza 120)
Tel: +972 (0)35 23 99 44 – Fax:+972 (0)36 95 87 96
office@yhm-law.com – www.yhm-law.com
