En France, le recours à un notaire est incontournable dans une transaction immobilière. Son rôle est de conseiller les parties à la transaction, de rédiger les actes adéquats et de réaliser la transaction.
En Israël, la profession de notaire telle qu’on la connait en Europe n’a pas d’équivalent, (le rôle du notaire étant limité à l’authentification des actes et de leur signature) et l’ensemble des démarches associées au suivi des transactions immobilières est réservé aux avocats, qui préparent les documents, alors que la réalisation de la transaction est confiée à des fonctionnaires du Registre Foncier Israélien ou Cadastre (dit « Tabu »). Il est donc indispensable, pour les résidents européens s’apprêtant à réaliser une transaction immobilière, de comprendre quel est le rôle de l’avocat dans les transactions immobilières en Israël et de mesurer l’importance de faire appel à un avocat expérimenté en Droit immobilier avant de signer un quelconque document contraignant.
Ainsi, un grand nombre de litiges entre les avocats et leurs clients relèvent du domaine du Droit immobilier. Ce phénomène est probablement dû au fait que de nombreux jeunes avocats inexpérimentés arrivent sur le marché chaque année, le secteur du Droit immobilier leur apparaissant comme une entrée en matière « abordable ». La loi en Israël ne requiert pas, en effet, d’expérience particulière ou même d’assurance professionnelle obligatoire suffisamment élevée au regard des dommages qui peuvent résulter d’une faute professionnelle de l’avocat. Ceci explique que de nombreux jeunes avocats proposent leurs services pour des honoraires compétitifs (en réalité, trop peu élevés) afin d’obtenir de nouveaux dossiers sans pour autant avoir le recul et l’expérience de cabinets d’avocats expérimentés, pourtant indispensables à la réalisation des transactions immobilières. Dès lors, les plaintes à l’encontre des avocats de ce type ne tardent pas à être déposées au motif de négligences professionnelles … Gare donc au mauvais choix de conseil juridique !
Beaucoup d’acquéreurs ne sont pas conscients du fait que, selon la loi israélienne, un accord de principe apposé sur une lettre d’intention peut suffire à caractériserla réalisation d’une transaction immobilière. Ainsi, il arrive que les acquéreurs s’adressent à un avocat après avoir signé et se retrouvent dans une position qui les engage vis-à-vis de la partie adverse, sans avoir réellement compris ou désiré la portée des obligations qui leur incombent. C’est pourquoi il est primordial de ne pas signer un quelconque document ni d’engager quelconques frais relatifs à une transaction immobilière avant qu’un avocat expérimenté n’ait examiné ladite transaction.
On compte trois principales étapes dans la réalisation des transactions immobilières en Israël : les démarches préliminaires, qui impliquent de se renseigner au Cadastre (Registre Foncier ou « Tabu ») afin de vérifier que le bien n’est pas grevé d’un droit de tiers (et d’obtenir, en plus, une évaluation de la propriété qui permettra de s’assurer au regard de la planification et de la construction du bien que le prix est raisonnable); la négociation et la rédaction de l’ensembledes documents nécessaires à la transaction en fonction des besoins du client et des spécificités du bien(là encore, les avocats inexpérimentés ont tendance à utiliser des modèles non adaptés à la situation, en particulier lorsque les acquéreurs ne sont pas des citoyens israéliens ) et l’enregistrement de la transaction au Cadastre(qui peut durer jusqu’à six mois ou plus). De plus, il est répandu que l’avocat agisse également comme agent fiduciaireafin deconserver les fonds de l’acquéreur, jusqu’àréception des documents requis par le vendeur ou les autorités fiscales.Il est possible de faire appel à un seul et unique avocat pour représenter à la fois le vendeur et l’acheteur. Toutefois, bien qu’il s’agisse d’un moyen d’économiser sur les frais d’honoraires, cela peut créer des conflits d’intérêts et conduire à des litiges par la suite. De plus, mieux vaut un double examen des documents afin de permettre de détecter à temps d’éventuelles irrégularités dans la transaction.
En conclusion, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat expérimenté en Droit Immobilier et disposant d’une assurance responsabilité professionnelle appropriée, et ce, dès le début de la transaction afin de s’assurer du bon déroulement de l’ensemble des procédures.
*Johana Bensoussan est une avocate française au sein du cabinet d’avocat Afik & Co., Avocats et Notaire (www.afiklaw.com), intervenant en matière de conseil fiscal, ainsi qu’en Droit des affaires, Droit de l’immigration et Droit Immobilier. Pour toute information complémentaire, veuillez nous contacter au : +972-3-6093609 ou par email : afiklaw@afiklaw.com.
