Israël: plus d’offre dans le marché immobilier est crucial si l’on veut faire face à la combinaison de croissance élevée et aux bas taux d’intérêt.
Les prix des logements en Israël sont très élevés. Les coûts d’achat d’une maison ont grimpé plus vite que l’inflation, et ont augmenté de 97% depuis 2007 (64% en termes réels).
Afin d’acheter une maison, les Israéliens paient des parts de leurs salaires mensuels qui sont bien plus élevées que les Américains ou les Européens. En 2012, il fallait en moyenne 135 salaires mensuels moyens pour acheter un appartement en Israël, comparé aux 76 nécessaires pour une maison en France, 71 en Espagne, 64 en Grande-Bretagne, et 60 aux États-Unis.
Les Israéliens paraissent résignés : un sondage récent révèle que 73% des Israéliens ne s’attendent pas à ce que les coûts de logement tombent de sitôt.
Beaucoup se demandent si Kahlon va bel et bien mettre en œuvre le genre de réformes nécessaires à la baisse des prix ou si il fera l’erreur de son prédécesseur Yair Lapid et choisira une politique malavisée, semblable à son projet de loi abandonné « TVA à 0% »?
Même si certains signes préliminaires sont plutôt encourageants, toutes les propositions de Kahlon n’ont pas forcément beaucoup de sens ; un exemple d’une réforme inefficace est sa décision, récemment approuvée par le cabinet, d’augmenter la taxe d’achat sur l’immobilier résidentiel. Depuis le 1er Juillet, l’impôt pour les maisons d’achat qui coûtent jusqu’à 4,8 millions de NIS passera de 5-7% à 8%. La taxe sur les maisons qui coûtent plus de 4,8 millions de NIS passera de 8-10% à 10%.
L’objectif de l’augmentation de taxe est de décourager les investisseurs d’acheter des biens destinés à la location, ce qui est censé ouvrir la voie aux familles pour que celles-ci puissent acheter leurs propres biens immobiliers. Mais ce qui va probablement se produire est que les investisseurs continueront d’acheter des maisons à des fins d’investissement, puis de les louer à un prix plus élevé afin de compenser la hausse de la taxe. Ou alors ils n’achèteront pas du tout, ce qui se traduira par moins d’appartements à louer sur le marché, résultant, à nouveau, en une hausse des loyers.
Une autre mesure peu cohérente parmi les réformes de Kahlon est celle du « prix ciblé » : dans cet arrangement, les offres de terrains de l’Etat sont gagnées par un constructeur, qui s’engage à le fournir le meilleur prix pour l’acheteur. Les investisseurs qui ne prévoient pas de vivre dans la maison en sont bannis.
Bien que ce programme, qui a été mis en œuvre dans le passé, réduira sans doute le prix des logements, il conduira également à une forte hausse de la demande.
La demande est déjà trop élevée en raison des faibles taux d’intérêt qui rendent les prêts hypothécaires si attrayants en ce moment. Ce qui est nécessaire est n’est certainement pas plus de demande, mais plus d’approvisionnement. Plus de logements doivent être construits pour faire face à une combinaison de croissance naturelle élevée et de taux d’intérêt bas. Chaque année, 52.000 nouvelles personnes à la recherche d’une maison s’ajoutent au marché (dont beaucoup de couples), mais seulement 40.000 nouvelles maisons sont construites. Il y a une pénurie d’au moins 100.000 unités de logement et ce nombre croît de plus de 10.000 unités chaque année.
Pour que Kahlon puisse augmenter l’offre, il doit se concentrer sur l’élimination des obstacles à la construction de nouveaux projets de logement, et prendre des mesures pour encourager les jeunes couples à acheter des maisons dans les régions périphériques.
Les réformes de Kahlon consistent notamment à encourager la conversion des appartements utilisés comme bureaux en appartements résidentiels, en habilitant les autorités locales et les municipalités à modifier le zonage des terres publiques pour des projets résidentiels, en luttant contre la bureaucratie et en réduisant le nombre de fonctionnaires impliqués dans le processus de planification du logement ou de la rationalisation du processus.
Arnaud SAYEGH
Owner & Manager
arnaud@keren-nolyor-el.com
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