Y a-t-il une promesse de vente en Israël ?

Lettre d’information d’Avril 2015

Vous avez décidé d’acheter un appartement en Israël et l’agent immobilier, soucieux de vous « réserver » ce bien immédiatement vous recommande de signer une promesse de vente, un « zihron dvarim ». Quelles sont les conséquences d’un tel acte ? Comment l’annuler ? Pourquoi est-il déconseillé ?

1. Pourquoi est-ce déconseillé? en Israël, la plupart des avocats refusent d’établir un quelconque document écrit avant le contrat définitif. En effet, il est préférable de ne pas être engagé avant que toutes les vérifications aient été faites sur le bien, à la fois au niveau juridique, mais aussi au niveau technique. A fortiori, on ne versera aucun acompte avant le contrat définitif. En Israël, le vendeur ne fournit pas de diagnostic technique, et il vaut donc mieux prendre toutes les précautions avant de s’engager de quelque manière que ce soit. De plus une promesse de vente peut être considérée comme un contrat qu’il sera difficile d’annuler en cas de problème et de contestation. Enfin, tout document nécessite une déclaration fiscale et peut vous exposer à payer déjà une taxe pour un bien que vous n’achetez finalement pas…

2. Pourquoi est-ce inutile ? Il est en général superflu de signer ce genre de document car le contrat d’acquisition porte en lui-même les différents actes. Il n’y a en général pas de clause suspensive quant au prêt, et les parties signent déjà au moment du contrat les actes de vente définitifs qui seront ensuite enregistrés une fois le bien payé et livré. Par conséquent, si par exemple le vendeur venait à décéder avant l’achèvement de la transaction, celle-ci serait malgré tout entérinée grâce aux actes irrévocables. De plus, dès la signature du contrat vous obteniez normalement déjà une inscription provisoire.

3. L’exception de l’achat du promoteur : Si vous achetez dans un projet sur plan auprès d’un promoteur, on vous demandera en général de signer une demande préalable, ou une réservation, assortie d’un acompte, en attendant la préparation du contrat d’acquisition. A ce stade, il est préférable de vous mettre déjà en contact avec votre avocat qui fera en sorte que ce document soit annulable, que votre argent soit placé sous séquestre et remboursable dans tous les cas et que ce document ne vous soumette par à des obligations fiscales.

Ainsi, il vaut mieux en général signer le plus rapidement possible un acte définitif sans entrer dans des engagements incertains. On ne confondra toutefois pas vitesse et précipitation, afin de prendre les précautions et les conseils nécessaires à une transaction sûre.
Bonnes fêtes de Pessah’
Article publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle