La semaine dernière, l’un de mes Clients s’est présenté à mon cabinet pour me soumettre son souhait d’acheter un appartement au centre de Tel-Aviv, rue Ben Yehuda, dans un immeuble pour lequel le Tama 38 a été voté et dont l’exécution est planifiée pour l’année prochaine. Soucieux de connaître tous les éléments de ce projet, il m’a demandée de lui expliquer les bases du Tama 38 et de lui en exposer les avantages et inconvénients.
Ma réponse fût la suivante :
Le fondement du TAMA 38 se trouve dans la votation de mars 2005 où le gouvernement israélien a fait passer une loi pour le renforcement et la rénovation des bâtiments et des immeubles afin de réduire les conséquences éventuelles de tremblements de terre.
En effet, selon une étude mise en place par le gouvernement, de nombreux immeubles, en particulier ceux ayant reçu un permis de construire avant les années 1980 pour pallier au manque de logements pour les immigrants arrivant en masse dans le pays, ne respectent pas les normes sécuritaires. Les conséquences d’un tremblement de terre pourraient ainsi se révéler désastreuses.
Le gouvernement a donc décidé d’agir pour renforcer les fondations des immeubles.
Ne souhaitant pas imposer le coût élevé des travaux aux propriétaires des immeubles non conformes aux normes sécuritaires ou aux propriétaires des appartements du bâtiment (copropriétaires de l’immeuble), ce dernier a mis en place un système, le TAMA 38, pour que les frais soient pris en charge par un entrepreneur. Les copropriétaires peuvent ainsi consolider et rénover leur immeuble en donnant leur consentement à un promoteur immobilier pour :
La construction d’appartements supplémentaires au-dessus du bâtiment.
La démolition de l’ancien bâtiment et la construction d’un nouvel immeuble à la place de ce dernier, avec l’ajout également d’appartements supplémentaires.
Le promoteur acquerra ainsi la propriété des appartements rajoutés à l’immeuble mais devra en contrepartie financer tous les travaux de renforcement et de rénovation intérieure et extérieure de l’immeuble. Il devra également installer obligatoirement un ascenseur et une pièce sécurisée (mamad) dans chaque appartement de l’immeuble. D’autres options peuvent être ajoutées dans l’accord entre les copropriétaires et le promoteur, telles que la construction de terrasses, la surélévation de l’immeuble pour obtenir des places de parking et l’ajout de 2,5 étages supplémentaires, ce qui en renforcera encore plus la structure contre les tremblements de terre.
AVANTAGES ET INCONVENIENTS DU TAMA 38
AVANTAGES
• Les frais :
Les propriétaires des appartements de l’immeuble ne subiront aucun frais liés au renforcement et à la rénovation du bâtiment.
• La plus-value:
L’immeuble devient conforme aux normes sécuritaires et une rénovation intérieure et extérieure est effectuée.
Les appartements déjà existants sont sécurisés et agrandis par l’ajout obligatoire d’une pièce sécurisée (mamad). Parfois, si le promoteur a donné son accord, des balcons et des places de parking sont également mis en place. Ceci n’est toutefois pas obligatoire.
On sait aujourd’hui qu’un appartement dont l’immeuble a connu une rénovation Tama 38 voit sa valeur marchande augmenter de 15 à 30%.
INCONVENIENTS
• Le relogement :
Les copropriétaires doivent trouver un appartement pour se loger pendant la durée des travaux.
Le promoteur paie aux copropriétaires une certaine somme pour le loyer des appartements de relogement. Mais si un copropriétaire veut être relogé dans un appartement avec un loyer plus élevé que ce que propose le promoteur, il devra payer la différence chaque mois.
Il faut prendre en compte les coûts et les conséquences que peuvent engendrer un déménagement. Par exemple, si un copropriétaire choisi un appartement de relogement dans un quartier différent, cela peut exiger un changement radical de l’organisation familiale (changement d’école pour les enfants, éloignement du lieu de travail, etc…)
• Processus long :
Le processus TAMA 38 est long et peut prendre plus de temps que prévu. Il faut savoir qu’en Israël, les promoteurs ne sont généralement pas à cheval sur les délais et peuvent accumuler beaucoup de retard sur un projet.
L’accord entre les copropriétaires et l’entrepreneur:
Pour la mise en œuvre d’un TAMA 38, la signature d’un accord par les copropriétaires et l’entrepreneur chargé de la réalisation des travaux est nécessaire. Afin d’éviter les blocages que pourrait provoquer le refus d’un seul copropriétaire, la loi exige aujourd’hui le consentement de la majorité des 2/3 des copropriétaires.
Dans cet accord chacun s’engage à respecter ses obligations et à céder certains droits.
• Les propriétaires s’engagent à donner l’entière propriété du toit et des appartements qui y seront construits à l’entrepreneur responsable des travaux.
• Le constructeur s’engage quant à lui à réaliser les travaux de renforcement des fondations de l’immeuble, l’installation d’un ascenseur et la construction de pièces sécurisées dans chacun des appartements.
Il faut bien comprendre que cet accord est une négociation entre les copropriétaires et l’entrepreneur. Chacun va essayer de retirer un maximum de bénéfices de cet accord. Ainsi, l’entrepreneur va certainement essayer de réduire au plus le coût des travaux et les copropriétaires pourront tenter de faire passer des exigences supplémentaires à l’accord telles que la construction de balcons à chacun de leurs appartements, places de parking, travaux d’aménagement de la cage d’escalier, du réduit à ordures, du jardin etc…
Il est important de signaler que cette procédure alléchante est complexe et que les propriétaires candidats à la rénovation dans le cadre du programme TAMA 38 doivent être vigilants quant au choix de leurs partenaires pour mener à bien leur projet, qu’il s’agisse de l’entrepreneur qui doit maîtriser cette procédure ou de l’avocat chargé d’établir le contrat entre les parties.
La conclusion d’un contrat TAMA 38
Le contrat Tama 38 est le document qui régit l’ensemble des questions pertinentes en rapport avec les relations entre les propriétaires de l’appartement et l’entrepreneur. Il est important de garder à l’esprit que le contrat doit se référer à tous les aspects de l’accord dans toute son étendue, puisque toute question n’ayant pas été réglée correctement risque de constituer une cause de désaccords et de différends éventuels entre les parties.
Revue des sujets abordés dans un contrat TAMA 38
1. Valeurs mobilières
L’entrepreneur doit fournir aux propriétaires de l’appartement une garantie bancaire.
Cette garantie bancaire servira aux propriétaires d’appartements au cas où l’entrepreneur ferait faillite et / ou ralentirait les travaux pour une raison quelle qu’elle soit. La question des garanties est l’une des questions les plus importantes dans le contrat Tama 38.
2. La transaction elle-même
Il doit être expressément précisé que toutes les dépenses liées au projet seront assumées par le seul entrepreneur, ce qui inclut les frais de planification, les taxes, les prélèvements, les honoraires des avocats et frais de supervision et tout autre paiement et / ou frais.
3. Responsabilité
Il doit être indiqué de façon explicite que l’entrepreneur seul est strictement responsable de tout dommage physique et / ou sur les biens pouvant être causés dans l’enceinte du bâtiment lors de l’exécution du projet.
4. Assurances
L’entrepreneur devra souscrire aux assurances exigées pour couvrir l’ensemble des risques liés au projet.
5. Superviseur de la construction
L’entrepreneur doit embaucher un chef de chantier certifié, dont le travail consiste à vérifier que l’entrepreneur remplit toutes les tâches selon les spécifications du permis de construire, le cahier des charges et dans le respect de tous ses engagements envers les propriétaires de l’appartement.
En conclusion, si mon client connaît bien tous les éléments du Tama 38, c’est-à-dire qu’il est conscient des enjeux de l’accord entre les parties et des conséquences à court terme qui peuvent en découler telles que les problèmes liés au relogement etc… et si l’entrepreneur qui effectuera les travaux est une personne de confiance, l’affaire pourra se révéler très fructueuse sur le long terme.
L’information ne saurait se subsister à des conseils juridiques.
Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous aider.
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