2012 fut une année, qui, dans la première partie de l’année, a connu un ralentissement en termes de prêts hypothécaires, s’établissant à une moyenne d’environ 3 milliards de dollars par mois. Cependant, le marché s’est réveillé à nouveau en mai pour ensuite réaliser un pic de prêts hypothécaires en août.
Les prêts hypothécaires et la Banque d’Israël
La Banque d’Israël, dirigée par le gouverneur Stanley Fischer, avait remonté les taux d’intérêt à partir de septembre 2011 afin d’éviter une explosion des prix et la création d’une bulle immobilière incontrôlable. A l’époque, Israël se classait derrière Hong Kong et Singapour dans l’augmentation des prix de l’immobilier. Puis, au fil des mois et après le dégonflement lent et contrôlé de l’éventuelle bulle, le taux d’intérêt directeur de 3,25% a été réduit par Stanley Fisher à 2,25%. Ces derniers mois, la Banque d’Israël a estimé qu’il était temps de permettre aux investisseurs de réemprunter à des taux plus intéressants. Les prix des logements sont très vite repartis à la hausse, en réalité en grande partie du fait que les acheteurs ont été près à revenir sur le marché, voyant que les prix ne pouvaient plus descendre.
Contrôler les prêts hypothécaires
Toutefois, au fil des mois et des données indiquant une augmentation du réchauffement immobilier et une reprise des prêts hypothécaires, la Banque d’Israël a à nouveau débattu de la manière de gérer la situation. Il semble que la principale étape possible fut d’interdire d’offrir des hypothèques à effet de levier (hauteur hypothécaire de plus de 60% de la valeur de la propriété). Une telle démarche permettrait de ralentir le marché, mais il peut avoir de graves conséquences. En effet, le contrôle bancaire en a discuté pendant près de deux ans, et fut très réticent à agir. Au-delà de l’ingérence flagrante au sein du marché libre, ce qui limite le taux de financement, ce mouvement controversé pourrait avoir un effet négatif sur le coût social. La principale préoccupation de la Banque d’Israël en raison de l’agressivité de la mesure, qui peut toucher des emprunteurs de
marchés qui sont incapables de fournir des fonds propres de 40% de la valeur de la propriété, est que cette étape puisse être un coup direct envers les populations défavorisées : les jeunes couples et les résidents de la périphérie.
Le levier des prêts hypothécaires
Selon les données de la Banque d’Israël, les prêts hypothécaires à effet de levier sont principalement utilisés pour acheter des appartements à bas prix, de 800 mille shekels environ au plus : 60,5% des acheteurs d’appartements d’une valeur de 800 000 shekels ont pris le maximum de prêt, à plus de 60% de la valeur de la propriété. Mais 37% des acheteurs d’appartements d’une valeur de 1,2 à 2 millions de shekels ont reçu des taux de financement plus élevés, et seulement 26,5% de ceux qui ont acheté un appartement de plus de 2 millions ont utilisé un effet de levier supérieur à 60%.
Fisher ne devrait probablement pas se précipiter pour imposer une telle restriction sévère, il préfèrera attendre les données de Septembre, en supposant que les données d’Août auront été exceptionnelles en raison de l’attente d’une hausse de la TVA. Mais si la tendance des derniers mois se poursuit, il n’y aura pas d’autre choix que d’intervenir sur le marché des prêts hypothécaires.
