Pendant des années, les appartements de trois pièces ont été les plus plébiscités par les investisseurs, offrant un retour sur investissement relativement élevé. Mais entre 2010 et 2024, les écarts de rendement se sont réduits et les goûts du public ont évolué.
Au cours des 15 dernières années, les prix des appartements ont augmenté trois fois plus que les prix des loyers : entre 2008 et 2024, l’indice des loyers du BCS – Bureau Central des Statistiques – a augmenté d’environ 61 %, tandis que l’indice des prix des appartements a augmenté d’environ 195 % ; en parallèle, l’indice des prix à la Consommation a augmenté de 28 % durant la même période.
Alors qu’il est plus difficile pour les ménages d’acheter un appartement, l’on assiste à une augmentation du nombre des ménages qui vivent en location : de 24,3 % en 2013 à 28,6 % en 2023.
Pendant des années, les quartiers concentrant le plus haut taux de locataires étaient les vieux quartiers avec de petits appartements : Florentine, Nachalat Binyamin et une partie du quartier de l’hôtel de ville à Tel Aviv, la zone Dalet à Be’er Sheva et les abords de l’hôpital Rambam à Haïfa.
Bien que l’on constate que la demande de petits appartements allant jusqu’à trois pièces augmente à un rythme presque constant, la demande d’appartements de quatre pièces augmente ces dernières années à un rythme plus élevé.
Hausse des normes et pénurie de petits appartements
Les quartiers étudiants et jeunes, comme Florentine à Tel-Aviv et Nachlaot à Jérusalem et plus généralement, tous les abords des universités, sont des quartiers où la demande se porte sur des petits appartements.
Dans de nombreux endroits cependant, la demande des investisseurs porte sur des appartements de quatre pièces.
Plusieurs raisons à cela : la première est l’augmentation des normes de construction et des standards du public.
Les gens recherchent un hall d’entrée avec une double hauteur de plafond, des stores électriques et des balcons plus grands. La disparité des superficies se réduit également.
Si un appartement de trois pièces avait autrefois une superficie de 55 à 65 mètres carrés, il atteint aujourd’hui 75 à 85 mètres carrés, ce qui, dans le passé, aurait été considéré comme un 3,5 pièces.
En revanche, les appartements de quatre pièces sont devenus plus petits ces dernières années. Si autrefois un appartement de quatre pièces mesurait environ 110 mètres carrés, on peut aujourd’hui voir dans de nombreux projets des appartements de 90 à 100 mètres carrés. Cela a considérablement réduit les écarts à la fois en termes de superficies et donc également en termes de prix.
Une autre raison est que les promoteurs réduisent la taille des appartements de quatre pièces pour permettre à un plus large public d’en acheter, même lorsque les prix sont extrêmement élevés.
Il existe même des projets au sein desquels deux types de quatre pièces sont vendus, à savoir, les petits et les grands.
La demande porte sur des appartements disposant d’une chambre forte (mamad)
La demande change également selon les objectifs du ménage.
Certains par exemple, vont s’orienter vers des trois pièces afin de pouvoir épargner en vue d’un achat, quitte à cohabiter avec leurs parents.
La qualité du quartier ou de l’appartement importe peu et le critère sera surtout d’ordre financier.
Dans de tels endroits, il ne sert à rien pour un investisseur d’acheter un appartement de quatre pièces, car il aura du mal à le louer.
L’un des critères actuels des appartements recherchés par les investisseurs dans des zones prisées par les ménages avec enfants est une chambre forte, soit des appartements relativement neufs, ou de nouveaux appartements d’un entrepreneur et nombre d’investisseurs troquent un vieil appartement n’en disposant pas contre un neuf, en disposant.
Le rendement : les différences entre les appartements sont faibles
La rentabilité moyenne au troisième trimestre 2024 a atteint les 2,5 %, alors qu’il y a 10 ans elle était de 3,5 %.
Parallèlement au faible rendement, la forte fiscalité imposée aux investisseurs, qui se traduit par une taxe d’acquisition d’au moins 8 %, nuit évidemment à la viabilité de l’investissement, puisque le montant de la taxe est égal à près de quatre années de locations.
En ressort que, parallèlement à l’augmentation de la demande en logements locatifs, la demande d’achat d’appartements locatifs a diminué, car beaucoup y voient un investisse-ment peu attrayant.
Cependant, le grand avantage de l’investissement immobilier n’est pas tant la rentabilité locative, que la valorisation du bien.
Et pour cause : en quatre ans, les prix des appartements ont augmenté de 38 %, ce qui équivaut à la rentabilité locative de près de 10 ans.
Ainsi, ceux qui ont acheté un appartement l’année dernière ont bénéficié d’une valorisation moyenne de 6,6 % et d’une rentabilité locative de 2,6 %, soit un rendement total moyen de 9,2 %, ce qui est considéré comme de bons chiffres, encore plus dans le contexte actuel.
Cependant, et malgré ces perspectives de valorisation, selon l’économiste en chef du ministère des Finances, au cours des huit dernières années, les investisseurs ont commencé à réduire le stock d’appartements qu’ils possèdent avec un delta négatif entre achats et ventes par cette catégorie.
Selon les données, au cours des trois dernières années, le stock d’appartements détenus par les investisseurs a diminué d’environ 11,000 appartements ; autrement dit, à mesure que la demande augmente, l’offre diminue.
Une autre question qui pourrait intéresser certains investisseurs potentiels est la réduction de l’écart de rendement entre les petits et les grands appartements.
Selon les données du BCS, s’il y a 10 ans le rendement moyen en Israël des petits appartements atteignait les 4 % par an et celui des appartements de 4 pièces atteignait les 3,5 %, aujourd’hui il s’élève à 2,9 % en moyenne pour les petits appartements et à 2,8 % pour les quatre pièces.
Les chiffres montrent également qu’à Tel-Aviv, Ramat Gan et dans les grandes villes du Sharon (Netanya, Kfar Saba et Herzliya), la rentabilité des appartements de 4 pièces oscille entre 2,1 % et 2,3 %.
À Jérusalem, la rentabilité des quatre pièces est également faible et atteint les 2,3 %, tandis qu’à Haïfa et Ashdod elle s’élève à 2,5 %, à 2,8% à Ashkelon et 3 % à Beer Sheva .
Les jeunes investisseurs
À un marché locatif en tension s’est ajouté un autre facteur ces dernières années qui exaspère ce dernier, à savoir les programmes de loterie subventionnés.
Dans le cadre de ces programmes, le phénomène des « jeunes investisseurs » s’est considérablement développé, à savoir un couple qui achètent un appartement dans le cadre de l’un de ces projets qu’ils mettent à la location, vivant eux-mêmes en location.
Ce phénomène représente plusieurs dizaines de pour-cent des acquéreurs au sein de ces projets. Ces investisseurs, qui achètent dans des projets à prix réduit dans des endroits comme Or Akiva, Harish, Ashkelon, Kiryat Gat et plus encore, ont principalement acheté des appartements de quatre pièces, ce qui a augmenté dans une certaine mesure l’offre mais principalement dans les villes de la Périphérie.
Augmentation de la demande dans le Nord
Dés le début de la guerre, les habitants du Nord, pris sous le feu du groupe paramilitaire terroriste du Hezbollah, ont été évacués des zones de conflit, ce qui a entraîné une nouvelle augmentation de la demande d’appartements à louer.
Dans certaines villes du Nord, comme Afula et Nahariya, les prix des loyers ont augmenté en raison de l’augmentation de la demande.
Des données trimestrielles du BCS portant sur les prix des loyers, ressort que les prix des loyers dans le Nord ont augmenté d’environ 5,4 % au cours de l’année écoulée et de 5,2 % au sein de Haïfa et de ses environs.
Ces taux sont nettement plus élevés qu’au sein des autres régions, où la moyenne est à 4,6%.
Il n’y a cependant aucune certitude que cela soit dû à l’augmentation de la demande de la population évacuée, mais c’est certainement une explication possible.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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