Uri Yunisi, responsable du pôle crédit immobilier au sein de la banque Leumi, témoigne d’un retour des résidents étrangers et appelle l’État à élaborer d’urgence un plan national pour faire face le plus rapidement possible à la crise du Logement, qui risque d’entraîner une crise économique et sociale : « nous sommes à un point extrême ».
Dernièrement s’est tenue une conférence organisée par la revue économique Globes, en partenariat avec la banque Leumi.
Tout naturellement, l’actuel directeur en charge du département des crédits immobiliers, Uri Yunisi – qui occupait auparavant le même poste au sein de la banque Mizrahi-Tefahot, leader sur ce marché depuis de nombreuses années – a fait une intervention marquée.
Il a enjoint « l’État à élaborer d’urgence un plan national, afin de faire face à l’augmenta-tion rapide des prix de l’immobilier ».
« Une condition nécessaire pour faire face à la crise, est de comprendre que nous sommes en crise ».
« Depuis 2005, l’offre est inférieure à la demande. Notre taux de croissance est d’environ 55,000 ménages par an, et à ce jour, nous accusons un déficit de 230,000 logements pour répondre aux besoins de la population ».
Selon les calculs de la Banque Leumi, les prix des appartements devraient augmenter de 10 % en 2024, après une légère baisse de 2.20 % en 2023 et ce après une augmentation totale de plus de 30 % au cours des années 2021-2022.
Ce ne sont pas des chiffres évidents pour le Marché, surtout en période de taux d’intérêt élevés.
« Un appartement à Jérusalem qui il y a peu encore coûtait un million de shekels coûte aujourd’hui au moins trois millions de shekels. Les jeunes peuvent à peine s’acheter un appartement », déplore-t-il.
Revenant sur les dernières années, il rappelle que lorsqu’un énième plan de l’état visant à faire baisser les prix sous certaines conditions à encore une fois échoué en 2020, exaspérés face à des prix ne voulant pas baisser, mais devant se loger, les ménages ont de nouveau pris d’assaut le Marché, provoquant de fortes hausses.
« En 2023, le Marché s’est arrêté. N’ayant eu que peu de ventes, les prix n’ont baissé que de 2.20 % ». Là encore, face à une baisse quasi-nulle, le Marché a à nouveau été pris d’assaut en 2024.
Du côté des locations, les locataires sont dans un état d’incertitude, dans la mesure où seul 1 % du parc est couvert par des institutionnels, tandis que 99 % du parc est assuré par des privés, ce qui contraste avec le reste de l’OCDE, où la proportion est de 60 % pour les institutionnels et 40 % pour les privés.
En ressort que les prix des loyers sont en hausse.
Les résidents étrangers et les nouveaux immigrants viennent par ailleurs exacerber cette situation.
De fait, la banque Leumi atteste que les achats de biens immobiliers par des non-résidents reviennent aux sommets observés en Israël il y a dix ans.
Le nombre d’immigrés est également en augmentation et la banque s’attend à une augmentation significative d’achats par des non-résidents/nouveaux immigrants.
En termes de prêts immobiliers, il estime que l’année civile devrait conclure sur un volume global de 95 milliards de shekels.
Bien que cette estimation soit supérieure de près de 25 % au volume de 2023, il reste inférieur aux volumes de 2021 et 2022.
Pour autant, compte tenu de la période difficile que le pays traverse, ainsi que des taux d’intérêt élevés, ce volume prévisionnel est impressionnant.
Concernant la stabilité du marché des crédits immobiliers, il estime que ce dernier est plutôt sain.
De fait, bien que le volume global des crédits en cours ait augmenté de 66 % au cours des cinq dernières années, le solde des arriérés a diminué d’environ 4 %, tandis que le risque de défaillance client a lui aussi baissé.
Il y a tout de même une ombre au tableau…, car « ce sont les jeunes couples qui paient le prix : ils contractent des prêts de plus d’un million de shekels et doivent apporter un apport personnel en constante augmentation, ce qui exige, généralement, une aide familiale pour parvenir à constituer l’apport nécessaire ».
« Nous sommes à un point de tension extrême », a mis en garde Yunisi, affirmant que les fortes augmentations de prix affectant le marché du Logement sont de nature à provoquer une crise économique et sociale.
« L’État doit d’urgence élaborer un plan pour faire face à la crise, une condition nécessaire à sa mise en œuvre étant la prise de conscience d’une telle crise ».
En ce sens, il préconise que le gouvernement désigne un planificateur, qui devrait dans un premier temps élaborer un plan d’aménagement et qui serait chargé de sa mise en œuvre.
Yunisi a souligné qu’il fallait avant toute chose augmenter l’offre pour atteindre les 75,000 unités de logements par an.
Il s’agit d’un objectif très ambitieux, car le marché israélien n’a pas pu produire plus de 67,000 nouveaux logements par an à son apogée.
Il est également nécessaire d’étendre les projets de rénovation urbaine, d’encourager les projets de location à long terme, d’améliorer les infrastructures du pays, de supprimer les barrières réglementaires sur le marché des crédits immobiliers et de fournir une aide supplémentaire aux jeunes.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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