Plusieurs points sont a analyser avant la signature d’un bail commercial
1/ Nature du bail :
En Israël un contrat commercial repose sur le principe de la libre volonté des parties. Faites bien préciser dans votre contrat de location qui doit être écrit par mesure de précaution en hébreu ou toute autre langue, la ou les activités que vous allez exploiter, ainsi que les produits connexes et complémentaires. Par exemple dans le cas du textile prévoyez de préciser : hommes, femmes, enfants, accessoires, parfums, lunettes …liste non exhaustive.Plus le cadre de votre activité sera large, mieux vous pourrez exercer en toute légalité une réorientation de votre commerce ou un changement radical de direction commerciale.Soyez extrêmement prudent durant la période des pourparlers tout en n’hésitant pas à vous faire assister par un avocat Israélien.
2/ Durée du bail de location.
Il n’existe pas de contrat spécifique comme en France avec des baux du type 3-6-9 ans vous donnant toutefois une certaine protection vis-à-vis du bailleur. En Israël vous devez négocier la durée minimum qui semble vous convenir afin notamment d’amortir vos investissements en agencements et aménagements, et prévoir une clause stipulant un droit de préférence pour une reconduction de votre bail et la durée de l’option aux conditions financières à définir entre les parties pour des durées que vous devrez préciser « indexions du coût de la vie, progressivité des valeurs locatives etc… »Certains baux peuvent avoir une durée de 12 ans sans option de sortie.Précisez bien la date d’entrée et de prise d’effet du bail ainsi que les dates de sortie.
3/ Définition du local commercial.
Après avoir soigneusement établi un descriptif détaillé du local concerné, il faut indiquer les m² exactes des surfaces commerciales, les réserves éventuelles, les places de parking et autres dépendances etc…tout en vérifiant au cadastre la véracité des faits.Si vous prévoyez des travaux, il est important d’obtenir préalablement les autorisations administratives ainsi que celles du propriétaire.
4/ Loyers et charges.
Bien préciser le montant du loyer, les modalités du paiement, et ses éventuelles augmentations durant la durée du bail signé. Pour les charges obtenez un descriptif détaillé des charges qui vous reviennent ainsi que les taxes annexes municipales ou d’état.Obtenez si vous le pouvez de votre propriétaire une autorisation de pouvoir sous louer une partie de votre surface commerciale, notamment pour des produits similaires ou complémentaires à votre activité.
5/ Fin des relations entre bailleur et locataire.
Il est possible lors de la sortie du local de négocier une reprise des travaux et agencements que vous avez réalisés. Si vous cédez à un commerçant dans la même activité vous pouvez céder également votre clientèle. Mais vous pouvez aussi exiger de votre bailleur d’inclure une clause de non concurrence afin qu’après votre départ l’exploitant qui viendra s’installer ne commerciale pas des produits concurrents.Il vous faudra remettre le local dans l’état ou vous l’avez pris.Le dépôt de garantie que vous avez versé lors de la signature du bail pourra être amputé de travaux de remise en état si cela n’est pas conforme. Une caution est souvent exigée pour garantir le paiement de vos loyers. Soyez attentifs.La fin du contrat peut être aussi contentieuse en cas de non-respect des relations contractuelles.
6/ Acheter les murs commerciaux.Et pourquoi ne pas acheter les murs commerciaux afin de passer outre des relations avec un bailleur, tout en profitant d’un investissement et d’une fiscalité qui peuvent vous êtres favorables. L’étude d’une optimisation fiscale déterminera sur base des valeurs locatives au taux de rentabilité vous permettant de vous positionner.Il peut s’agir d’un très bon investissement patrimonial.
Les données transmises sont à titre d’information générale, elles ne constituent en aucun cas une consultation juridique d’aucune forme pouvant engager son auteur.
Alain LEVY©
Spécialiste en Droit et Ingénierie de la Franchise
Auteur du livre « LA FRANCHISE : Réussite ou arnaque ! …
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Maître Joëlle Kosmann Advocate at Israeli and Paris Bars
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