La hausse des prix de l’immobilier (+7,7 % en 2024), combinée à des taux d’intérêt élevés et une inflation persistante, fait grimper le remboursement mensuel moyen des prêts hypothécaires.
Selon le Centre de recherche immobilière Elrov de l’Université de Tel Aviv, le remboursement moyen pour un appartement de 4 pièces dans les 12 plus grandes villes du pays atteint les 11,407 shekels par mois (au 4e trimestre 2024). Cela représente 50 % du revenu d’un ménage issu du 6e décile socio-économique.
Cette hausse soulève des questions : s’agit-il d’une crise temporaire ou d’un problème structurel du marché ? Une chose est claire : les ménages les plus modestes sont les premiers à souffrir.
Les jeunes acheteurs face à un mur
D’après la professeure Myriam Schwartz-Ziv (Université hébraïque), ״les jeunes doivent faire face à des prix très élevés. À moins de travailler dans la Tech ou de recevoir une aide familiale, il est très difficile d’acheter un bien”. Leurs options se limitent souvent à des programmes gouvernementaux ou à des biens en périphérie, loin du centre du pays.
Un marché en perte de vitesse
Le dernier rapport du chef économiste du ministère des Finances montre une baisse continue des ventes. En janvier 2025, 7,619 transactions ont été enregistrées, soit une baisse de 5,4 % par rapport à janvier 2024, et une chute de 32,3 % par rapport au mois précédent.
Ces chiffres ne tiennent pas encore compte des nouvelles restrictions de la Banque Centrale d’Israël sur les prêts avec une avance de seulement 10 %.
Les prêts différés 90/10 et 80/20 : une épée à double tranchant
Les formules de financement 90/10 ou 80/20 permettent aux acheteurs de ne verser qu’une petite avance à la signature du contrat, le solde étant payé à la livraison. Cela crée un décalage de plusieurs années entre l’achat et la prise du prêt, générant une incertitude financière.
Par exemple, certains comptaient sur un héritage ou une épargne future qui ne se concrétisent pas toujours.
Les prix vont-ils baisser ? Pas forcément
Le professeur Tsvi Wiener (Université hébraïque) reste sceptique : “les gens veulent toujours acheter. Ils croient que les prix continueront de monter. Même lorsque je montre des données contraires, la croyance reste forte”.
Il souligne que les promoteurs réduisent leurs projets en raison des taux élevés, ce qui soutient artificiellement les prix.
Le fardeau de l’apport initial
Le professeur Danny Ben-Shahar, directeur de l’Institut Elrov, insiste sur un autre point : la difficulté à réunir un apport personnel suffisant. Aujourd’hui, un couple doit disposer d’environ 1,6 million de shekels pour pouvoir emprunter et rester dans la limite de 30 % de ses revenus pour rembourser l’hypothèque.
Selon lui, même si les taux baissaient, cela ne résoudrait pas tout : à Haïfa, les ménages issus du 6e décile consacrent déjà plus de 30 % de leur revenu à leur remboursement ; à Bat Yam ou Rishon LeZion, ceux du 7e décile dépassent 70 %. L’offre de logements reste insuffisante…
Les banques : une stabilité encore maîtrisée, mais exposée
L’augmentation des remboursements hypothécaires et le recours massif aux offres promotionnelles posent un risque pour les banques. La Banque Centrale d’Israël a récemment proposé une réglementation limitant le financement de projets trop risqués.
La professeure Schwartz-Ziv souligne : “ce n’est pas une crise immédiate, mais une exposition importante. En Israël, beaucoup de prêts sont indexés sur les taux d’intérêt, ce qui rend tout le système très sensible”.
Pourquoi n’y a-t-il alors pas plus de défauts de paiement ?
Selon la Banque Centrale d’Israël, une hypothèque est jugée “à risque” si le taux de levier est de 60 à 75 % et que le remboursement représente 30 à 40 % du revenu. Entre 2018 et 2024, la part des prêts jugés risqués est passée de 11 % à 25 %. De plus en plus de ménages contractent d’autres types de crédits pour faire face au coût de la vie.
Cependant, en Israël, les banques restent prudentes : le levier de financement est limité à 75 % (pas 95 % comme ailleurs), et le taux de défaut reste très bas.
Un effet anti-inflation ? Oui, mais à quel prix
De fait, Wiener note que,”les ménages réduisent leurs dépenses pour payer leur prêt. Cela agit comme un frein à l’inflation, car leur consommation baisse”.
Toutefois, plane le spectre d’une fracture sociale : les taux de remboursement élevés font que seuls les ménages des déciles supérieurs peuvent encore s’offrir un logement moyen ; cela renforce les inégalités sociales.
Selon Wiener, “depuis 2008/2009, les prix ont augmenté, mais les taux bas ont permis de maintenir des remboursements gérables. Aujourd’hui, cette mécanique ne tient plus”.
Les promoteurs immobiliers sous pression
Les nouvelles régulations freinent aussi les promoteurs, qui peinent à maintenir une trésorerie positive. Le dernier rapport du chef économiste signale qu’en avril 2023, pour la première fois, le flux de trésorerie net est devenu négatif, signe d’une fragilité croissante du secteur.
Les loyers aussi grimpent
Le professeur Ben-Shahar confirme : les loyers dépassent désormais 30 % du revenu dans de nombreuses villes. Louer revient souvent à payer uniquement les intérêts d’un prêt, mais sans la contrepartie d’un bien acquis.
Une dynamique mondiale, mais un cas israélien spécifique
Wiener rappelle que le phénomène touche aussi d’autres pays – comme Berlin – où des manifestations ont éclaté. Mais Israël a ses spécificités : taux de natalité élevé, familles nombreuses, besoin de logements plus grands, et réseaux de transports sous-développés, rendant l’étalement urbain plus compliqué.
À quoi s’attendre pour la suite ?
Schwartz-Ziv : “à court terme, on pourrait voir une stabilisation des prix. Mais à long terme, je pense que les prix continueront d’augmenter, surtout dans le centre du pays”.
Wiener conclut : “c’est une question de perspective : 70 % des familles possèdent déjà leur logement – elles sont donc contentes si les prix montent. Pour les autres, la situation devient critique. Si rien ne change, ce sera une catastrophe à long terme pour beaucoup de ménages israéliens”.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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