L’administration fiscale a récemment adressé une directive aux bureaux des impôts fonciers afin de faciliter la prise en compte des frais de construction pour les vendeurs ayant effectué des rénovations avant 2014, quand bien même les reçus et factures des travaux auraient été perdus.
En revanche, pour les rénovations effectuées récemment sans présentation des justificatifs, l’administration ne reconnaîtra que partiellement les frais.
Cette mesure vise à réduire les conflits récurrents entre l’administration fiscale et les vendeurs de biens immobiliers qui ont effectué des rénovations importantes, mais ne disposent pas des reçus nécessaires. En vertu d’une nouvelle directive, l’administration des impôts fonciers permet aux contribuables de prendre en compte les dépenses liées à la rénovation de leur bien, même sans présenter les justificatifs fiscaux ; cette règle s’applique spécifiquement aux travaux réalisés avant 2014.
Toutefois, les rénovations effectuées après 2014 seront partiellement reconnues, sans inclure la TVA ni les marges bénéficiaires des entrepreneurs, qui s’élèvent à environ 15 %.
Pourquoi 2014 ?
La raison de cette date se trouve dans une modification législative apportée fin 2013 à la loi sur la fiscalité immobilière. Cette modification a supprimé l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières pour la vente d’une résidence principale, une exonération qui était auparavant accordée à toute personne vendant un seul bien tous les quatre ans.
À la place, un plafond d’exonération a été instauré, ce qui a conduit à une augmentation du nombre de ventes de biens soumis à l’impôt sur les plus-values.
Cette réforme a par conséquent sensibilisé le public à la nécessité de conserver les justificatifs des dépenses liées à la rénovation d’un bien immobilier.
Toutefois, les personnes ayant rénové leur logement avant cette réforme n’étaient pas informées de cette exigence et n’ont pas toujours conservé leurs factures. Lorsqu’elles ont voulu réduire leurs impôts lors de la vente de leur bien, elles se sont trouvées confrontées à des refus d’acceptation des dépenses par l’administration fiscale en raison de l’absence de justificatifs.
La procédure en cas d’absence de justificatifs de dépenses
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est soumis à un impôt sur la plus-value calculé sur l’appréciation de la valeur du bien entre la date d’achat et de la vente.
Cependant, en vertu de l’article 39 de la loi encadrant la fiscalité immobilière, il peut réduire cet impôt en déduisant certaines dépenses, telles que celles liées à la construction et aux rénovations qui ont augmenté la valeur du bien.
Le fardeau de la preuve incombe au vendeur, qui doit soumettre des justificatifs de ses dépenses, comme des reçus, des factures, un contrat de vente et d’autres documents prouvant l’ampleur des frais engagés.
Que se passai-t-il si le vendeur n’avait pas conservé les justificatifs de dépenses ?
L’administration fiscale refusait généralement d’accepter la déduction des frais. Cela a engendré de nombreux litiges, notamment pour les vendeurs ayant effectué des rénovations ou des constructions il y a plusieurs années sans conserver les justificatifs nécessaires.
Une estimation des coûts de rénovation
Depuis la publication de cette nouvelle directive, l’administration fiscale admet désormais qu’en l’absence de justificatifs, elle se basera sur une estimation des coûts de rénovation, à condition que le vendeur fournisse d’autres preuves substantielles, comme des contrats avec des entrepreneurs ou des déclarations de revenus qui mentionnent les dépenses.
En l’absence de tels documents, l’administration pourra également se fonder sur des rapports d’experts en évaluation immobilière ou des preuves indirectes telles que des paiements par virement bancaire, des chèques, des retraits d’argent, etc.
Il est également précisé que les inspecteurs pourront, si nécessaire, effectuer une visite sur le site pour évaluer l’ampleur des rénovations.
Un soulagement pour les vendeurs
Le professeur Meir Mizrahi, avocat spécialisé en fiscalité immobilière, estime que cette nouvelle règle apportera une solution aux vendeurs qui ne peuvent pas prouver leurs dépenses.
En effet, avant 2014, de nombreux vendeurs n’étaient pas conscients de la nécessité de conserver leurs reçus, car les exonérations fiscales leur permettaient de vendre sans avoir besoin de prouver les coûts de rénovation.
Depuis la réforme, les vendeurs cherchent à minimiser leur fiscalité sur les plus-values en prouvant les frais de rénovation, mais se sont souvent retrouvés dans l’incapacité de fournir des justificatifs. Cette nouvelle règle permet une plus grande flexibilité et réduit les tensions fiscales.
L’administration fiscale a désormais l’intention de régler ces conflits en autorisant la reconnaissance des dépenses, même sans facture. Cependant, pour les rénovations effectuées après 2014, une réduction sera appliquée, excluant la TVA et les marges bénéficiaires des entrepreneurs.
Si le responsable de la fiscalité foncière n’est pas convaincu par les preuves fournies, il appliquera des pénalités, en reconnaissant seulement deux tiers des dépenses.
Cette initiative devrait également réduire le travail non-déclaré dans le domaine des rénovations, le vendeur étant conscient des conséquences de ne pas disposer de justificatifs suffisants.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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