Selon les données de la Banque Centrale d’Israël, le volume des crédits immobiliers accordés en décembre 2024 a atteint un montant record de 13,8 milliards de shekels. Il s’agit d’une augmentation de 250 % par rapport à l’année précédente, où ce chiffre n’avait atteint qu’un volume de 5,6 milliards de shekels. Un autre record a été enregistré celui des prêts-relais, qui ont représenté 23,2 % du total des crédits accordés.
De fait, les prêts-relais, qui permettent aux emprunteurs de rembourser la majeure partie du prêt à la fin de la construction, sont devenus une méthode courante dans l’immobilier israélien.
Durant la phase de construction, c’est le promoteur qui prend en charge les intérêts de ce prêt. Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans un contexte où les taux d’intérêt sont élevés, car il permet aux emprunteurs de réduire la charge immédiate de leurs mensualités.
La dernière fois qu’un tel sommet avait été atteint était en mars 2022, avant le début des hausses de taux d’intérêt, avec un volume de 13,4 milliards de shekels.
Le volume des prêts hypothécaires contractés en décembre 2024 a donc franchi un nouveau seuil, avec un volume global de 13,8 milliards de shekels.
Depuis, les hausses successives des taux d’intérêt et l’éclatement du conflit militaire ont freiné la dynamique du marché. Toutefois, ces derniers mois ont vu une reprise, bien que même les prévisions les plus optimistes n’aient pas anticipé un tel volume de prêts, d’autant plus que le contexte des taux d’intérêt reste très élevé.
Le volume des prêts hypothécaires de décembre a même surpris les banques elles-mêmes, qui avaient estimé que les nouveaux crédits de ce mois-là ne dépasseraient pas les 11 milliards de shekels. Cependant, il convient de nuancer cette effervescence : en effet, deux facteurs principaux expliquent cette activité exceptionnelle.
Premièrement, la hausse de la TVA de 1 % entrée en vigueur au début du mois a incité de nombreux acheteurs à accélérer leurs acquisitions ; il est donc probable que les prochains mois verront une baisse du volume des prêts.
Deuxièmement, la part des prêt-relais a atteint des niveaux historiques, tant en termes de montant absolu (3,2 milliards de shekels) que de proportion par rapport au total des crédits accordés (23,2 %).
En d’autres termes, près d’un prêt sur quatre a été accordé sous forme de prêts-relais.
La Banque Centrale d’Israël se montre particulièrement préoccupée depuis un certain temps par l’augmentation du volume des prêts-relais.
Dans son rapport semestriel publié en novembre dernier sur la stabilité financière, la Banque a souligné les risques associés à cette tendance.
Parmi les préoccupations, on retrouve notamment l’impact potentiel d’une récession future sur la stabilité du marché immobilier, ainsi que le risque que ces prêts faussent les prix des biens immobiliers.
En effet, bien que ces crédits représentent une sorte de réduction effective du prix d’achat de l’immobilier, les prix affichés restent élevés sur le papier. En octobre dernier, les dirigeants des divisions commerciales des banques ont été convoqués à une réunion spéciale sous l’égide du superviseur des banques à ce sujet.
En résumé, le volume total des prêts hypothécaires contractés en 2024 avoisine les 94 milliards de shekels, contre 71,3 milliards en 2023 et 117,6 milliards en 2022.
Ces chiffres illustrent la reprise du marché hypothécaire en 2024, mais montrent également que le secteur est encore loin des performances exceptionnelles qu’il avait atteintes avant les hausses de taux en avril 2022.
Il convient de noter que sans l’essor des prêts ballon subventionnés, la reprise du marché aurait été bien plus lente. Au total, le volume des prêts-relais en 2024 s’élève à 16 milliards de shekels.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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