Deux réformes importantes, qui promettent de réduire les délais dans le secteur immobilier, devraient entrer en vigueur au début de l’année : annulation des démarches qui permettaient aux entrepreneurs de demander des droits de construction d’une part, et élargissement du champ de compétences des instituts de contrôle.
Quel sera l’impact de ces changements ?
Le gouvernement actuel, déjà en place depuis deux ans, n’a pas promu de réformes ou de changements révolutionnaires dans le secteur immobilier.
Tout au long de l’année 2023, c’est le “pas de vagues” qui a régné dans un contexte économique difficile avec des taux d’intérêt élevés, mais également la guerre .
En résulte un secteur immobilier en pleine stagnation.
Néanmoins, promus par l’administration en charge de la planification, deux changements très importants dans l’industrie devraient arrivés dès 2025.
Annulation des démarches pour l’obtention de droits de construction supplémentaires : des permis de construire délivrés plus rapidement ?
La situation actuelle
La modification de la Loi sur l’aménagement et la construction, entrée en vigueur en janvier 2023, promeut l’abolition du système des “facilitations” – un processus qui permettait de contourner les dispositions existantes d’un plan et d’augmenter la surface de construction, jusqu’à 30 % dans certains cas, lors de l’étape de la délivrance du permis de construire (c’est-à-dire tout au long du processus d’obtention d’un permis de construire).
Au fil des années, les facilitations ont pris une place grandissante, au point qu’aujourd’hui presque tous les permis pour de grandes constructions incluent des facilitations, ce qui retarde considérablement le processus d’obtention du permis et ajoute plusieurs mois au délai global.
La situation à partir de janvier 2025
Afin de raccourcir ce processus et de revenir en arrière, a été abolie la possibilité d’obtenir des facilitations, à l’exception d’une liste restreinte de dérogations et d’écarts par rapport au plan initial : construction au-delà de la ligne du bâtiment avant, dépassement des lignes de construction pour la construction d’une chambre forte (mamad) ou d’un abri, écart jusqu’à 5 % de la surface bâtie par rapport à la surface totale du terrain, etc…
La modification de la loi a établi deux étapes pour l’abolition des facilitations : la première étape est déjà en vigueur, interdisant l’octroi de facilitations pour les permis de construire découlant de plans déposés depuis janvier 2023.
La deuxième étape, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025, interdira totalement les facilitations pour toutes les constructions, y compris celles issues de plans anciens, ce qui équivaut à une abolition complète des facilitations.
Conséquences
Les hauts responsables des institutions d’aménagement du territoire s’attendent à ce que l’abolition des facilitations, combinée à d’autres réformes comme la généralisation de la réforme du permis de construire autonome (permettant d’obtenir un permis de construire directement via un architecte agréé), réduise significativement les délais d’obtention des permis.
Le président du Bureau national de l’aménagement, Rabbi Nathan Elhantane, a déclaré dans un entretien accordé au quotidien économique Globes il y a environ deux mois, qu’il espérait que l’obtention d’un permis de construire puisse se faire en trois mois, contre plus d’un an actuellement.
La mise en œuvre de l’abolition des facilitations dès le début de l’année prochaine sera un test décisif pour ces déclarations.
Les instituts de contrôle
La situation actuelle
Les instituts de contrôle sont des organismes responsables du contrôle de la conception et de l’exécution dans le domaine de la construction, en tant qu’”étape” dans le processus de délivrance des permis de construire, une condition préalable à l’obtention des permis, de l’autorisation de commencer les travaux et du certificat de conformité des travaux.
Leur rôle découle des conclusions de la commission Zeiler qui a examiné la catastrophe de la salle de mariage “Versailles” survenue en 2001 à Jérusalem, et leur mission est de surveiller les permis et les autorisations délivrés dans le cadre du processus de construction.
Ils examinent les plans et effectuent des inspections sur les sites de construction, en vérifiant des éléments tels que la stabilité des structures, la sécurité incendie, le drainage, la ventilation, la protection et bien d’autres aspects.
Les règlements de l’aménagement et de la construction (création des instituts de contrôle et leurs modalités de fonctionnement) ont été modifiés en 2018, permettant progressivement une extension du mandat des instituts de contrôle, de sorte qu’à terme, la majorité des permis passeront par eux.
Jusqu’à présent, les instituts de contrôle étaient autorisés à examiner uniquement les bâtiments résidentiels, et allant uniquement jusqu’à 42 mètres de hauteur, soit environ 12 étages.
La situation à partir de janvier 2025
Depuis le début de l’année, le mandat des instituts de contrôle s’est considérablement élargi, couvrant désormais tous types de bâtiments : résidentiels, bureaux, commerces, bâtiments publics, centres commerciaux et entrepôts. Toutefois, une limite de hauteur reste en vigueur, jusqu’à 42 mètres.
Les conséquences
L’inclusion de tous les types de bâtiments dans le mandat des instituts de contrôle, y compris les bâtiments résidentiels, devrait permettre un meilleur ordre et une organisation accrue dans le domaine des permis, en plus d’un contrôle plus strict des permis et des autorisations.
Les professionnels du secteur notent que le passage au travail sous les instituts de contrôle devrait offrir une plus grande transparence quant aux “étapes” à franchir avant l’obtention d’un permis.
En revanche, certains craignent que l’intégration de tous les types de bâtiments sous la supervision des instituts de contrôle puisse créer un “bouchon” dans cette phase, car il n’existe actuellement que sept instituts de contrôle agréés en Israël, et tous ne sont pas habilités à effectuer toutes les inspections nécessaires, dans un marché où des dizaines de milliers de permis et autorisations sont soumis chaque année.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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