Environ deux tiers des acheteurs de logements dits « bon marché » (d’une valeur allant jusqu’à 2 millions de shekels), financent leur achat à l’aide d’un crédit immobilier représentant plus de 60 % du prix de l’appartement.
Il y a dix ans, ils ne représentaient qu’un tiers.
Les chiffres du marché des crédits immobiliers du mois de septembre montrent une tendance inquiétante : les écarts entre ceux acquérant de l’immobilier de Luxe et ceux achetant des appartements bon marché se creusent au fil des années.
L’analyse des données de la Banque Centrale d’Israël montre que dans deux tiers des crédits contractés pour l’achat d’un logement à un prix allant jusqu’à 2 millions de shekels, la dette représente plus de 60 % de la valeur de l’appartement.
En revanche, seul un quart environ des prêts contractés pour des logements d’une valeur de 5 millions ou plus atteignent un ratio aussi élevé.
Au cours du mois de septembre 2024, 8,5 milliards de shekels ont été contractés sous forme de crédits immobiliers.
L’emprunt moyen contracté par les primo-accédants est de 1.013 million de shekels ; il grimpe à 1,025 million pour les investisseurs.
Pour ce qui est des primo-accédants ayant remporté un appel d’offres dans le cadre d’un programme étatique, il est de 1.17 million de shekels.
Pour rappel, la Banque Centrale d’Israël permet aux primo-accédants israéliens de contracter un prêt allant jusqu’à 75 % de la valeur d’un bien, mais cela a un coût financier : un million de shekels empruntés pour une période de 30 ans nécessitera un remboursement mensuel d’environ 5,000 shekels.
Concernant les acquisitions dans le cadre de programmes étatiques subventionnés, leurs acquéreurs contractent les prêts aux ratios les plus élevées, à la fois parce qu’ils sont autorisés à contracter des hypothèques à un taux supérieur à la valeur de l’appartement, mais aussi en raison du bénéfice financier important qui leur est garanti grâce aux réductions dont ils jouissent.
Selon une analyse récente, les réductions atteignent dans certains cas jusqu’à un million de shekels.
Juste après eux, arrivent les investisseurs, dont l’emprunt contracté est fonction de la rentabilité.
Le troisième et principal groupe est constitué de ceux achetant leur résidence principale sur le marché libre. Ce groupe est le plus solide parmi les emprunteurs, mais il est également contraint aujourd’hui de contracter des prêts plus élevés qu’auparavant, en raison des prix élevés des logements.
Une analyse de l’économiste en chef dernièrement publiée a mis en lumière le fait que 51 % des appartements achetés par des investisseurs au cours du deuxième trimestre de l’année l’étaient sur plans, soit un record d’au moins une décennie, que l’on peut expliquer de par les solutions de financement proposées par les promoteurs, qui prennent sur eux le paiement des intérêts d’emprunt durant la période de construction.
L’indice qui vérifie le rapport entre le prix d’un logement et le taux de financement, appelé LTV, acronyme de Loan To Value et signifiant le rapport entre le prêt et le prix de l’appartement, est la norme acceptée pour évaluer un pourcentage de financement.
Lorsque cet indice franchit le seuil des 60 %, cela signifie que le montant du crédit immobilier contracté est supérieur à 60 % du prix du logement.
S’il y a dix ans seulement 35 % du total des crédits immobiliers contractés avaient un LTV de 60 % ou plus, en septembre de cette année, 46 % des prêts hypothécaires l’étaient, ce qui signifie que près de la moitié des prêts immobiliers souscrits aujourd’hui sont définis comme élevés.
L’analyse des données montre que la LTV varie en fonction des prix des différents appartements : à mesure que le prix de l’appartement acheté augmente, la LTV moyenne diminue.
Cependant, le phénomène prend une ampleur inquiétante : il y a dix ans, pour un appartement d’une valeur de 2 millions de shekels ou plus, seuls 25 % contractaient des prêts relativement élevés, tandis qu’actuellement ce chiffre tourne autour des 37 %.
Lorsque le montant d’acquisition est inférieur à 2 millions de shekels, la proportion de ceux qui optent pour une LTV élevée est passée de 35 % à 63 % au cours des dix dernières années, c’est-à-dire qu’elle a presque doublé.
Ces chiffres mettent en lumière l’écart économique qui se creuse entre ceux pouvant acheter des biens de luxe et ceux acquérant des biens dit bon marché, et bien sûr la dépendance croissante de ces derniers aux concours bancaires.
En d’autres termes, ceux pouvant prétendre aux biens les plus chers parviennent à réunir un apport personnel conséquent, tandis que les moins aisés sont obligés de s’endetter de plus en plus du fait de l’augmentation des prix, avec des mensualités représentant généralement plus de 30 % des revenus du ménage.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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