Au sortir des fêtes de Tishri, le superviseur des banques rencontrera les chefs des secteurs commerciaux des banques pour discuter des risques du marché immobilier et de l’exposition des banques à ceux-ci. Au centre de l’attention : les prêts accordés aux promoteurs afin de financer l’achat des terrains et les opérations dites de 20/80.
La Banque Centrale d’Israël est particulièrement préoccupée par le marché immobilier local et l’exposition des banques à ce-dernier.
Le département de supervision des banques, dirigé par le contrôleur des banques Dani Khatiashvili, a convoqué les chefs des secteurs commerciaux des différentes banques à une réunion qui se tiendra immédiatement au sortir des fêtes de Tishri, au cours de laquelle seront discutés les différents risques que connaît actuellement le marché Immobilier israélien.
Il s’agit d’une réunion inhabituelle, décrétée en très peu de temps, qui montre l’état d’inquiétude de la BCI – Banque Centrale d’Israël.
Courant mois de novembre, les banques devraient publier leurs rapports pour le troisième trimestre et il est probable que, lors de la réunion, la BCI mette l’accent sur la question des provisions pour pertes sur créances dans le secteur et s’assurera que les montants ont effectivement été mis de côté afin de constituer un coussin de sécurité.
Dans sa convocation adressée aux banques, la BCI a notamment fait part de ses inquiétudes dues à l’augmentation du niveau de risque sur le marché immobilier local, les invitant par là-même à mener une analyse complète concernant leur exposition au marché immobilier, en mettant l’accent sur les crédits qu’ils accordent aux promoteurs pour accompagner des projets, acheter des terrains, acheter et investir dans des biens immobiliers, mais également, pour financer leurs opérations dites de 20/80.
Pour rappel, dans le cadre de ces opérations, les acheteurs paient 20 % du prix de l’appartement à titre d’acompte, et le solde à la livraison.
Certains entrepreneurs prennent également sur eux les intérêts des acheteurs dans le cadre de financements souscrits, et ce, jusqu’à la livraison.
La Banque Centrale d’Israël estime que les taux d’intérêt élevés, qui ne devraient pas diminuer dans un avenir proche selon le Gouverneur de la BCI, le Professeur Amir Yaron, mais également la guerre actuellement en cours, qui entraîne une diminution de la main-d’œuvre disponible, notamment sur les chantiers, représentent différents risques pour le marché Immobilier.
De fait, en raison de ces facteurs, promoteurs et entrepreneurs intensifient les opérations visant à accroître la demande, ce qui augmente le risque lié à des acquéreurs peinant à honorer leurs engagements et constitue un risque potentiel pour les banques.
Même si la Banque Centrale d’Israël ne l’écrit pas explicitement dans sa convocation, elle laisse entendre qu’elle souhaiterait voir les banques augmenter leurs provisions en raison de leur exposition au marché immobilier, tout particulièrement la question des financements aux promoteurs.
En mai dernier, la BCI publiait une analyse aux termes de laquelle elle mettait en garde contre une augmentation du risque du secteur Immobilier : « au cours de l’année 2023, et en particulier depuis le déclenchement de la guerre, nous observons une augmentation du risque lié au financement des secteurs de la construction et de l’immobilier – ce qui se reflète également dans les indicateurs de qualité après quelques années au cours desquelles le marché immobilier israélien a connu une forte hausse, se traduisant par un nombre record de transactions.
Ainsi, les prix des appartements ont augmenté, de même que les prix des terrains, notamment en 2021-2022, tandis que les taux étaient en hausse courant 2022″.
En ce sens, « le superviseur des banques surveille de près l’évolution du secteur et veille à ce que les risques liés au financement y soient surveillés et gérés ».
Selon l’analyse faite par la BCI, les volumes de financements en cours du système bancaire dans le domaine de la construction et de l’immobilier, à l’exclusion des hypothèques (infrastructures, développement immobilier rentable, développement immobilier résidentiel, terrains etc), s’élevaient à 295 milliards de shekels fin 2023, alors que fin 2022, ils s’élevaient à 259 milliards, soit une augmentation de 13,9 %.
En examinant les rapports des banques, l’on constate qu’à la fin du premier semestre 2024, le montant des actifs à risque – c’est-à-dire les « coussins de sécurité », que les banques conservent en cas de défaut de crédit, alloués au secteur immobilier, sans compter les prêts immobiliers, s’élève à environ 502 milliards de shekels, soit une augmentation d’environ 10 % par rapport à la fin du premier semestre 2023.
Il est important de noter que l’allocation des actifs à risque n’est pas la même que la taille du portefeuille de crédit. Les actifs à risque alloués aux prêts immobiliers se sont élevés à 632 milliards de shekels, soit une augmentation de 6 %.
En septembre 2024, un volume total de 8.5 milliards de shekels a été contracté sous forme de nouveaux prêts immobiliers, soit un bond de 55 % par rapport à septembre 2023.
Il s’agit du troisième mois consécutif au cours duquel le volume des nouveaux prêts contractés est supérieur à 8 milliards de shekels.
La part des prêts-ballons (ou prêts-relais) s’élève à 16 %, en légère baisse par rapport aux 17 % du mois d’août.
Cependant, le volume des prêts ballon a bondi de 130 % entre septembre 2022 et septembre 2023, soit plus de deux fois la hausse de l’ensemble du marché des crédits immobiliers.
« Le superviseur des banques prend régulièrement des mesures de surveillance destinées à garantir une gestion adéquate des risques des banques » a ajouté la BCI à ce sujet.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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