Le volume des crédits immobiliers contractés en septembre a atteint 8,5 milliards de shekels, soit une augmentation de 32 % par rapport à la moyenne 2023 et de 55 % par rapport à septembre de l’année dernière. 16 % sont des prêts immobiliers contractés pour des prêts relais, également appelés “prêts ballons”, considérés comme plus risqués.
La détérioration de la situation sécuritaire ne se reflète pas dans les chiffres du marché immobilier.
En septembre, le marché des crédits immobiliers a maintenu un volume d’activité élevé, le volume des prêts immobiliers contractés s’élevant à 8,5 milliards de shekels.
Il s’agit d’une augmentation de 55 % par rapport au mois de septembre de l’année dernière, au cours duquel le volume d’activité était particulièrement faible en raison des fêtes de Tishri 2023, qui s’étaient tenues en septembre, tandis qu’en 2024, elles sont célébrées en octobre.
Par rapport à la moyenne mensuelle des 12 derniers mois, qui est de 6,4 milliards de shekels, le volume des prêts immobiliers a augmenté de 32 % en septembre 2024.
Septembre est le troisième mois consécutif au cours duquel le volume des nouveaux prêts immobiliers (hors rachat de crédits) contractés dépasse les 8 milliards de shekels – une performance observée pour la dernière fois en août 2022.
Il convient cependant de rappeler que les prêts immobiliers contractés en septembre sont pour la plupart le produit de transactions signées plus tôt.
Ainsi, les conséquences de la détérioration de la situation sécuritaire sur le front nord, dont l’opération des bippers fut le coup d’envoi, ne se reflète pas dans les chiffres du mois de septembre.
En ce sens, il est probable que les chiffres du mois d’octobre – qui seront affectés à la fois par les vacances de Tishri et par la détérioration de la situation sécuritaire – soient particulièrement faibles.
Ce réchauffement du marché immobilier a commencé en mai dernier, après deux années difficiles pour le secteur, au cours desquelles la hausse des taux d’intérêt puis le déclenchement de la guerre ont fait fuir les acheteurs et l’ont considérablement endommagé.
En ce sens, le volume moyen des emprunts immobiliers contractés au cours de l’année 2023, oscillait aux alentours des 5 à 6 milliards de shekels.
Une partie importante de ces volumes est directement due aux prêts-relais, qui représentaient en septembre 1,36 milliard de shekels, soit environ 16 % du total des prêts contractés.
Même s’il s’agit d’une légère baisse par rapport au mois d’août, où ce type d’emprunts représentait 17 % du total des prêts contractés, il s’agit toujours de volumes très élevés.
Tandis que le volume des prêts souscrits en septembre était 55 % plus élevé qu’en septembre 2023, le volume des prêts-relais a quant à lui augmenté de 130 %, soit plus du double de l’augmentation du volume général des prêts immobiliers.
À titre de comparaison, en avril 2022, alors que le processus de hausse des taux d’intérêt venait tout juste de commencer, ce type de prêts ne représentait que 4,7 % du total des prêts pour environ 496 millions de shekels. Depuis, ce type de prêts a atteint des sommets sans précédent.
L’augmentation fulgurante du volume des prêts-relais est due aux solutions proposés par les promoteurs qui, compte tenu du ralentissement du marché au cours des deux dernières années, se sont retrouvés confrontés à un stock important d’appartements et à des coûts de financement en augmentation, dans la mesure où ces derniers empruntent à taux variables pour financer leurs constructions.
La solution trouvée par les promoteurs est de vendre un appartement avec la solution de financement allant jusqu’à la remise des clefs, dans le cadre de laquelle, le promoteur paie les intérêts du financement.
Même si les prêts-relais peuvent être considérés comme une solution pour fluidifier un marché où les taux d’intérêt sont élevés, la question se pose, avec des volumes aussi élevés, de savoir si un problème de stabilité pourrait survenir.
De fait, un grand nombre d’emprunteurs découvrant au même moment, à la fin de la période de relai, qu’ils ne peuvent pas honorer les remboursements sur lesquels ils se sont engagés, serait de nature à mettre en difficulté la stabilité bancaire.
La Banque Centrale d’Israël veille cependant et surveille de près ce phénomène.
À ce stade, elle a décidé de ne pas intervenir, dans l’espoir que les promoteurs arrêtent d’eux-mêmes ce type de solutions à la faveur d’une reprise du marché ; à ce stade cependant, aucun ralentissement n’est visible.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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