Les prix de l’immobilier étant loin de baisser en Israël, à l’inverse des chiffres de l’Alya et de la demande grandissante d’acquérir un bien en Israël, il est peut-être temps de se poser la question d’acquérir un bien à plusieurs. Et si c’était la réponse au problème ?
- L’indivision face au concept de la société immobilière : Alors qu’en Europe et particulièrement en France, les biens familiaux achetés ou possédés par plusieurs personnes sont généralement détenus en société (SCI), il est plus intéressant fiscalement en Israël, sauf cas particulier, de les détenir personnellement en indivision. D’autre part, il existe en Israël également des concepts de sociétés transparentes fiscalement (société d’immeuble ou société de famille), ce qui peut être une solution envisageable dans certains cas où les associés sont plus nombreux ou moins proches dans leurs rapports personnels.
- Le financement: Alors que les taux des emprunts immobiliers en Israël (et ailleurs) explosent, acheter à plusieurs est une idée pour investir sans avoir pour autant recours à un emprunt bancaire. Ainsi, plusieurs personnes, tels que des frères et sœurs par exemple, achètent ensemble un appartement, dont chacun possède une part en fonction de ce qu’il a apporté. Les rapports entre « les associés » peuvent être consignés dans un contrat et la vente se fait avec l’accord de tous ou au moyen d’une procédure de sotie d’indivision. Les loyers et les frais sont partagés.
- L’optimisation fiscale en Israël: L’avantage fiscal est à tous les niveaux, sur les loyers, à l’achat et à la revente. Prenons le cas par exemple de quatre frères qui achètent ensemble un appartement qui couterait 4 millions de shekels et financent donc un million chacun. Sur la taxe d’acquisition, chacun profite sur sa part de ses abattements personnels (si c’est son seul bien, s’il est résident, s’il est nouvel immigrant). De plus, il n’est pas considéré, pour la plupart des alinéas de la loi fiscale, comme possédant déjà un bien car il a moins d’un tiers, et peut donc conserver de nombreux abattements sur un autre bien personnel ensuite. De même, lorsqu’ils revendent le bien, celui qui possède moins d’un tiers conserve des avantages par ailleurs et ne perd pas son exemption de taxe sur la plus-value sur un autre bien. Enfin, sur les loyers, l’imposition est exigible par foyer fiscal. En effet, jusqu’à un montant d’environ 5600 shekels, les loyers sont exemptés. Si l’on loue le bien 10.000 shekels, cela représente 2.500 shekels chacun et on reste donc, dans ce cas, sous le plafond de l’exemption.
Cette solution est également transposable, sur certains aspects, à des projets de plus grande envergure qu’un appartement, tels un immeuble entier, un terrain à bâtir, ou un complexe commercial éventuellement dans une moindre mesure.
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Maître Yaël Hagege Maruani, Avocate
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