Selon l’indice mondial des villes présentant un potentiel de bulle immobilière établi chaque année par la banque UBS, les prix des appartements à Tel-Aviv ont baissé de 10 % l’année dernière.
Cette année, le marché immobilier s’est redressé en dépit de la guerre, probablement par crainte de passer à côté des avantages commerciaux proposés par les promoteurs.
Aux termes du classement annuel des villes présentant un potentiel de bulle immobilière établi et publié par la banque UBS, Tel Aviv arrive en 13ème place du classement sur un total de 25 villes, derrière des villes se trouvant aux USA, au Canada ou encore en Europe.
Le risque de bulle immobilière y a diminué en 2023 et est défini comme un risque moyen, mais les conséquences de la guerre sur l’économie israélienne pourraient se répercuter sur le marché immobilier et affecter les prix des appartements à Tel-Aviv.
Selon l’indice, les prix des logements à Tel Aviv ont triplé entre 2002 et 2022, en grande partie à cause de la baisse des taux d’intérêt.
Fin 2023, ils ont diminué de 10 % suite à la hausse des taux d’intérêt et du coût des crédits immobiliers, ce qui a également entraîné une demande croissante sur le marché locatif.
Le marché a toutefois commencé à se redresser en 2024, malgré le contexte sécuritaire, apparemment par crainte de passer à côté des conditions de marché avantageuses proposées par les promoteurs.
À l’échelle du globe, le risque de bulle immobilière au sein des villes analysées à globalement diminué pour la deuxième année consécutive. Miami présente le risque de bulle immobilière le plus élevé ; un risque de bulle élevé peut également être observé à Tokyo, ainsi qu’à Zurich, malgré une baisse significative par rapport à l’année dernière.
À contrario, le risque accru de bulle immobilière est évident à Los Angeles, Toronto et Genève.
Pour ce qui est des villes d’Amsterdam, de Sydney et de Boston, seul un risque modéré a été enregistré.
Dans la même catégorie de risque se trouvent les villes de Francfort, Munich, Hong Kong et, comme mentionnée, Tel Aviv.
Vancouver, Dubaï, Singapour et Madrid complètent ce groupe de villes présentant un risque de bulle modéré.
À noter cependant, que Dubaï a enregistré la plus forte augmentation du score de risque de toutes les villes analysées.
Pour ce qui est du reste du classement, le risque de bulle immobilière est faible à San Francisco, tout comme New York et Sao Paulo.
En Europe, Londres, Paris, Stockholm et Milan entrent également dans la catégorie à faible risque ; Varsovie reste également faible.
Sao Paulo présente le risque de bulle le plus faible parmi les villes analysées.
En moyenne, les prix des logements sont inférieurs d’environ 15 % à ceux du milieu de l’année 2022, lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter sur l’ensemble du globe en raison du retour de l’inflation.
Selon Claudio Safotelli, responsable du secteur immobilier au sein du bureau d’investissement de la banque UBS, « les villes ayant enregistré les plus fortes corrections de prix sont celles qui présentaient un risque élevé de bulle immobilière les années précédentes ».
Que ce soit à Francfort, Munich, Stockholm, Hong Kong ou encore Paris, les prix sont inférieurs de 20 % ou plus aux pics post-coronavirus.
Vancouver, Toronto et Amsterdam ont enregistré de fortes baisses de prix d’environ 10 %.
Une pénurie croissante de logements, qui s’est manifestée par une hausse des loyers, a contribué à stabiliser de nombreux marchés immobiliers urbains.
Les loyers ont augmenté de 5 % en moyenne au cours des deux dernières années et ont dépassé, dans la plupart des cas, l’augmentation des revenus.
Dans la plupart des villes, la croissance des loyers s’est même accélérée au cours des quatre derniers trimestres.
Aucune accalmie n’est d’ailleurs à attendre du côté de l’offre, dans la mesure où les taux d’intérêt élevés et l’augmentation des coûts de construction ont lourdement pesé sur la construction de nouveaux logements.
La délivrance de permis de construire a diminué dans la plupart des villes au cours des deux dernières années.
Une note d’espoir tout de même : selon les rédacteurs du rapport, un soulagement se profile à l’horizon, la dynamique du marché immobilier devant s’améliorer : la hausse des loyers soutient la demande d’achat dans les zones urbaines.
Les primo-accédants reviendront sur le marché à mesure que les prix le permettront.
Le rapport conclut sur le constat que, « dans de nombreuses villes, les prix de l’immobilier ont atteint un plancher. Les perspectives économiques détermineront probablement si les prix augmenteront encore ou s’ils stagneront ».
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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