Les difficultés rencontrées ces derniers temps par les acquéreurs d’appartements sur plans, qu’il s’agisse de retards de livraison ou encore de la hausse des taux, ont conduit bon nombre d’entre eux à se demander s’il ne valait pas mieux annuler la transaction.
Est-il possible de bénéficier de contreparties liées à des retards en raison du manque de main d’œuvre ?
Dans quels cas l’appartement peut-il être « restitué » au promoteur et quels sont les avantages de le vendre à un tiers ?
Au cours des deux dernières années, le marché immobilier israélien a connu un ralentissement, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt, tandis que pendant des années, en période de taux bas, l’Immobilier était particulièrement prisé des investisseurs.
La guerre n’a par ailleurs pas arrangé la situation et ce, en raison des incertitudes qu’elle a généré, qui ont eu un impact néfaste sur l’Immobilier.
L’interdiction faite aux travailleurs palestiniens d’accéder aux chantiers en Israël, a rapidement provoqué une pénurie de travailleurs et, par conséquent, des retards dans l’achèvement de nombreux projets.
C’est tous ces facteurs mis bout-à-bout, qui ont amené de nombreux acheteurs à reconsidérer la faisabilité de la transaction conclue avant ces différents évènements.
Dans certains cas, se rendant compte qu’ils n’étaient plus en mesure de respecter les termes de l’accord, ils sont revenus en arrière et ont demandé à annuler le contrat signé, annulation pouvant conduire à une action en Justice menée par l’entrepreneur à l’encontre des acheteurs.
Le projet au sein duquel j’ai acheté un appartement est retardé en raison du manque de travailleurs ; ai-je droit à des compensations concernant le paiement ?
Selon les dispositions de la loi encadrant les transactions immobilière, un promoteur peut retarder la date de livraison d’un appartement pendant une durée de 30 jours, et ce sans obligation de fournir une compensation financière.
Au-delà, la loi prévoit, que dans la mesure où le retard de livraison résulte d’un acte ou d’une omission de la part de l’acheteur, ou de circonstances dont le promoteur n’avait pas connaissance ou qu’il n’aurait pu prévoir, alors le promoteur n’est pas tenu de verser une indemnité pour un retard résultant des circonstances susmentionnées.
Tout retard non couvert par ces deux exceptions, fera l’objet d’une indemnité équivalente à un mois de loyer par mois pour un appartement similaire et ce durant les quatre premiers mois de retard.
Du cinquième au dixième mois de retard, le promoteur est tenu de payer un loyer majoré de 25 % et à partir du 11e mois, le promoteur est tenu de payer un loyer majoré de 50 %.
À ce stade, n’a pas encore été déterminé si la présente guerre constituait un cas de force majeure ou non, permettant de décharger le promoteur de ses responsabilités en cas de retard ; le promoteur doit donc apparemment compenser le retard résultant de la guerre.
Il ne fait cependant aucun doute quant au fait que la guerre a profondément affecté le secteur de la Construction en Israël, où, pendant plusieurs mois, tous les chantiers, dont les ouvriers étaient principalement des palestiniens, ont été fermés ou ont travaillé au ralenti.
Il n’y a que trois mois environ, que des ouvriers indiens ont commencé à travailler sur les chantiers des suites d’une décision du gouvernement d’augmenter les quotas de travailleurs indiens, qui remplaceront à terme les travailleurs palestiniens.
Par conséquent, cette question n’étant pas résolue, semble que lors des conflits juridiques à venir, les juges devront s’intéresser au nombre de travailleurs indiens sur un chantier, leur arrivée et leur incidence sur l‘avancée des travaux.
« Il est important de noter qu’en raison du fait que la question est nouvelle et qu’il n’y a pas encore eu de jugement permettant de faire jurisprudence ou encore de connaître l’approche du tribunal en la matière, mais également du fait que lors de la crise de Covid-19, les promoteurs avaient tenté de justifier leurs retards et de l’imputer à cette dernière, tout laisse à penser que les entrepreneurs devront prouver activement et en détail que le retard était une conséquence directe de la guerre et pas seulement une excuse à un retard résultant d’autres facteurs.
J’ai acheté un appartement dans un projet situé au sein d’une ville évacuée en raison de la guerre ; l’État va-t-il m’indemniser ?
Pour l’heure, l’indemnisation accordée par l’État aux évacués à cause de la guerre est destinée aux propriétaires d’entreprises dont l’activité économique a été affectée, ou bien aux propriétaires dont les biens ont été endommagés en raison de la guerre. En ce sens et à ce stade, l’Etat ne compense pas les retards occasionnés et/ou causés à l’acheteur à cause de la guerre.
À quels droits et compensations potentiels renonce-t-on en cas de vente avant la livraison ?
Une personne qui possède un seul bien immobilier affecté à l’habitation, sera exonérée de taxe sur la plus-value jusqu’à un plafond de 5,008 millions de shekels, à condition qu’il soit propriétaire du bien pendant au moins 18 mois à compter de la date à laquelle un permis d’occupation (tofes 4) a été délivré pour l’appartement.
Pour rappel, l’impôt est d’environ 25 % du bénéfice réalisé avant déduction des dépenses connues.
Puis-je annuler l’acquisition et « restituer » l’appartement au promoteur ?
De nombreux achats sur plans prévoient une clause de validité du contrat conditionné par l’obtention d’un suivi bancaire et du permis de construire ; si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie et que le contrat le prévoit, l’acquéreur est en droit d’annuler le contrat sans pénalités.
Pour tous les autres cas, et lorsque l’annulation du contrat serait consécutive à un manquement de l’acquéreur, une pénalité de rupture est prévue ; généralement 10 %.
Cependant, compte tenu de la situation, de nombreux promoteurs sont attentifs aux difficultés du Marché et aux difficultés financières dans lesquelles se trouvent certains acheteurs.
En ce sens, certains d’entre eux autorisent l’annulation du contrat sans paiement de compensation financière, ou bien avec paiement d’une indemnité réduite permettant de couvrir les dépenses engagées par le promoteur (commission de commercialisation, avocat, location de bureaux, etc.).
Quelles solutions face à la hausse des taux ?
Vous pouvez évidemment contacter le promoteur pour lui demander d’annuler la transaction, mais risquez de vous exposer aux frais de rupture contractuels.
Une autre option consiste à contacter la banque afin de geler les échéances pendant une certaine période, ce qui n’est pas sans frais, dans la mesure où le capital et les intérêts des échéances gelées deviennent du capital qui sera également soumis aux intérêts.
Une troisième option est la vente de l’appartement à un tiers, avant la fin des travaux.
Bien entendu, cette option doit être approuvée par le promoteur avant d’en devenir réellement une ; il est donc important que dans le cadre des négociations lors l’achat de l’appartement auprès du promoteur, cette option soit contractuelle.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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