Lors de l’achat d’un bien immobilier, il convient de définir qui sera inscrit en tant qu’acheteur sur le contrat puis au Cadastre. L’acquisition d’un bien en tant que personne physique, ou la constitution en tant que personne morale, ainsi que le statut du bien immobilier, auront des conséquences sur le plan fiscal.
En ce sens, il est indispensable de procéder à une estimation de la fiscalité s’appliquant à la transaction préalablement à la signature du contrat d’achat.
Quelles sont les répercussions fiscales lors de l’acquisition d’un bien en tant que personne physique ou personne morale ?
Les barèmes de taxe appliqués à une personne physique
Concernant la taxe d’acquisition, depuis la réforme fiscale de novembre 2021, le montant de la taxe d’acquisition à laquelle est assujettie une personne physique s’élève à l’équivalent de 8 % et 10 % du montant d’achat, comme suit :
- Entre 0 ILS et 6,055,070 ILS : 8 % ;
- Au-dessus de 6,055,070 NIS : 10%.
En revanche, une personne physique peut bénéficier de plusieurs allègements, notamment s’il s’agit d’un résident israélien faisant l’acquisition de son unique appartement ; le cas échéant, une exemption totale est prévue pour un montant d’acquisition inférieur à 1,978,745 ILS.
Au-delà de ce montant, la taxe d’acquisition sera appliquée comme suit :
- Entre 1,978,745 ILS et 2,347,040 ILS : 3.50 % ;
- Entre 2,347,040 ILS et 6,055,070 ILS : 5 % ;
- Au-dessus de 6,055,070 ILS : 8 %.
Par ailleurs, d’autres avantages sont prévus pour certaines catégories de la population, telles que les nouveaux immigrants, les personnes handicapées ou les familles de victimes d’attentats terroristes ou de soldats tombés au cours de leur service militaire.
Afin d’y être éligible et d’en bénéficier, il conviendra de répondre aux critères précis fixés par la loi, ainsi qu’aux exigences de l’administration fiscale israélienne.
Enfin, le montant de la taxe pour un bien immobilier qui n’est pas destiné au logement, tel qu’un terrain ou un local commercial, sera équivalent à 6 % du prix d’achat.
Concernant la taxe relative à la plus-value, cette dernière est équivalente à 25 % de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, après amortissement des frais inhérents à ces transactions. Néanmoins, s’il s’agit de la vente d’un unique bien immobilier, le vendeur pourra bénéficier d’une exonération, pour un prix de vente ne dépassant pas 5,008,000 ILS (pour l’année 2024).
Cette exonération pourra également être appliquée pour un vendeur résident étranger qui n’est pas propriétaire d’un bien immobilier dans son pays de résidence.
Les barèmes de taxe appliqués à une personne morale
Concernant la taxe d’acquisition, une personne morale ne peut bénéficier des barèmes de taxe réduits prévus par la loi israélienne. De ce fait, les barèmes de taxe d’acquisition seront identiques à ceux appliqués pour un résident israélien achetant un bien supplémentaire ou pour un investisseur étranger, c’est-à-dire 8 % jusqu’à 6,055,070 ILS puis 10 % au-delà de ce montant.
De plus, le montant de la taxe pour un bien immobilier qui n’est pas destiné au logement sera identique à celui appliqué à une personne physique, soit 6 % du prix d’achat.
Concernant la taxe relative à la plus-value, une personne morale ne peut bénéficier de l’exonération prévue par la loi israélienne. L’article 48A de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières prévoit que la plus-value relative à la vente sera considérée comme faisant partie des recettes de la société.
De ce fait, à l’instar des revenus de la société, la plus-value sera imposée à 23 %, conformément à l’article 126 de la loi relative à l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, si ces fonds sont distribués aux actionnaires en tant que dividendes, il seront imposés à hauteur de 25 %.
L’imposition des revenus locatifs
Lorsque le bien immobilier est mis en location, il conviendra de régler l’impôt relatif aux revenus fonciers.
Dans le cas où le propriétaire du bien immobilier est une personne physique, deux régimes d’imposition pourront être appliqués : l’impôt forfaitaire à 10 % ou l’impôt au réel.
En revanche, si le propriétaire du bien immobilier est une personne morale, les loyers seront considérés comme partie intégrante des revenus de cette dernière, et imposés conformément au barème de l’impôt sur le revenu.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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