Selon l’indice de l’Institut de recherche immobilière G City de l’Université Reichman, la guerre a interrompu un cycle de trois trimestres au cours desquels les prix des appartements dits de seconde main ont chuté et a conduit à un renversement de tendance, selon les données du BCS – Bureau Central des Statistiques -, qui a publié un indice général et un indice des prix des appartements sur plans.
La guerre découlant du 7 octobre 2023, théâtre du plus grand pogrom anti-juifs depuis la Shoah, a interrompu un processus de baisse des prix de l’Immobilier qui durait depuis trois trimestres et a entraîné un renversement de tendance, notamment pour les appartements dits de seconde main.
C’est ce que met en lumière l’indice du G City Institute for Real Estate Research de l’Université Reichman, basé uniquement sur des transactions répétées.
Selon l’indice, les prix des appartements de seconde main ont augmenté d’environ 4 % entre le dernier trimestre 2023 et le premier trimestre 2024.
Le G City Institute publie un indice indépendant qui, de même que l’indice américain Case-Shiller, repose sur la méthode des « transactions répétées », c’est-à-dire qu’il ne s’appuie que sur les appartements qui ont été vendus au moins une fois dans le passé ; en d’autres termes, il s’intéresse au marché dit de seconde main ou de particulier à particulier.
Pour ce faire, il pondère chaque trimestre les rapports entre les prix de toutes les transactions qu’il a localisé par rapport à un indice régional et national.
D’autre part, la Banque Centrale D’Israël mesure l’évolution des prix des appartements selon la « méthode hédoniste », dans laquelle les transactions sont pondérées à l’aide de données statistiques fixes pour un indice mensuel.
Pour rappel, la méthode des prix hédoniques part du principe simple que le prix d’un bien ou d’un service dépend de ses caractéristiques.
Cette méthode est souvent employée dans le domaine de l’immobilier, en particulier pour calculer ou corriger des indices de prix, mais aussi pour l’évaluation de biens non marchands.
Pour les indices de prix, ces méthodes sont utiles pour étudier des biens hétérogènes dont la structure, la qualité, etc., évoluent dans le temps ou lors de substitution de biens au sein d’un panier.Lorsque l’on compare le prix de deux biens similaires en tous points, à l’exception d’une caractéristique environnementale, la différence de prix entre les deux biens correspond au prix implicite de la caractéristique en question.
En ce sens, l’indice G City permet grâce à cette méthode de mettre en lumière l’évolution des prix des logements dits de seconde main et complète ainsi les données du BCS et de la Banque Centrale D’Israël , qui incluent un indice général et un indice des prix des appartements neufs.
Une comparaison à long terme entre les deux indices montre que, pour la plupart, les deux montrent des tendances similaires, hormis certaines années au cours desquelles l’indice G City était éloigné de celui du BCS.
Durant la guerre cependant, et sans grande surprise, les deux indices étaient similaires, malgré les différences de méthodes.
Comme mentionné, l’indice G City indique une augmentation des prix d’environ 4 %, chiffre similaire à ceux du BCS.
Cependant, la majorité des augmentations concerne le marché de particulier à particulier, soit les biens dits de seconde main.
De fait, les statistiques du BCS font état d’une augmentation de 2 % des prix des appartements sur plans, exclusion faite des opérations gouvernementales, pour lesquelles les biens ne sont accessibles qu’à une partie de la population, tandis que l’indice dans son ensemble a augmenté d’environ 4.50 % depuis octobre 2023, ce qui démontre que c’est principalement le marché d’occasion qui a fait l’augmentation.
Enfin, selon l’indice G City, la zone qui a enregistré la plus forte augmentation des prix au cours du premier trimestre est la région de Haïfa et du Nord, où les prix ont augmenté d’environ 4 %.
Dans le Sharon et dans la région de Tel Aviv, les prix ont augmenté d’environ 3 %, tandis que dans le Sud, ils ont augmenté de 1.20 %.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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