Jusqu’à présent, seuls les promoteurs pouvaient participer aux appels d’offres portant sur le marché des appartements destinés à la location.
Depuis le début du mois de juin 2024, les promoteurs remportants l’appel d’offre seront en droit de vendre 40 % des appartements à des investisseurs privés, à condition qu’ils continuent à gérer l’ensemble du complexe.
Le marché estime que les appartements seront vendus avec une réduction de 20 % par rapport au prix d’un appartement similaire sur le marché libre.
Seules conditions : les loyers sont contrôlés et les investisseurs ne sont pas autorisés à y vivre.
Les investisseurs privés pourront dorénavant investir dans des appartements commercialisés par l’État et destinés à la location à long terme : une nouvelle politique entrée en vigueur début juin 2024 vise à rediriger les investisseurs vers le marché du logement locatif à long terme.
Cette avancée est entrée en vigueur début juin et a été validée par le directeur général du ministère du Logement Yehuda Morgenstern, le directeur de l’Administration des Terres d’Israël, Yankee Quint, et le Commissaire adjoint aux budgets, Matan Yigal.
Depuis 2014, l’État tente de développer le secteur en commercialisant des terrains destinés à la construction de complexes d’appartements voués à la location longue durée, par l’intermédiaire de la société gouvernementale « Appartement à louer ».
Jusqu’à présent, seules les entreprises pouvaient participer à de tels appels d’offres, lorsqu’elles s’engageaient à construire des groupes d’appartements et à les louer pour 15 à 20 ans.
Par ailleurs, le loyer est contrôlé et actualisé une fois par an en fonction de l’indice des prix, qu’il ne doit pas excéder. C’est seulement au terme d’une première période de cinq années, qu’il peut être augmenté de 5 %, mais pas plus.
En ressort, que les promoteurs gagnants pourront vendre 40 % des appartements à des investisseurs privés ; le promoteur restera toutefois obligé de gérer l’ensemble du complexe. Les acheteurs ne pourront pas vivre dans ces appartements et seront obligés de les louer aux mêmes conditions que celles que le promoteur les loue.
De plus, les investisseurs privés n’auront aucune autorité leur permettant de prendre des décisions concernant le contrat ou encore le loyer. Ils pourront bien sûr vendre l’appartement, mais le nouveau propriétaire sera également soumis aux mêmes règles.
Il semble probable que les promoteurs, en charge de la gestion du complexe, factureront probablement des frais administratifs aux propriétaires.
Malgré ces quelques bémols, il convient de rappeler qu’en contrepartie, les investisseurs feront l’acquisition d’un appartement à un prix bien plus important que sur le marché libre, la différence de prix résultant des conditions à leur exploitation.
Ainsi, sur le Marché, l’on table sur le fait que ces appartements seront vendus en moyenne 20 % moins cher qu’un appartement similaire sur le marché libre.
À noter que ce changement pourrait également ouvrir la voie à l’entrée de groupements d’achats, à condition que soit maintenue la règle voulant que 60 % des appartements appartiennent à une seule entreprise et que l’ensemble du complexe soit géré par cette entreprise.
Pourquoi faire rentrer des investisseurs privés ?
Le besoin de les faire entrer est apparu lorsque le modèle économique des entreprises entrepreneuriales a subi un coup dur en raison de la hausse du taux Directeur de la Banque Centrale d’Israël, passé de 0.10 % en avril 2022, à 4.75 % en mai 2023.
Or, lorsque la rentabilité moyenne des revenus locatifs est de 3 %, un taux d’intérêt à 6 %, et plus, met le modèle en péril…
Yehuda Morgenstern, actuel directeur du ministère du Logement, explique la nécessité de cette nouvelle politique : « en raison de l’augmentation des taux d’intérêt, environ 4,000 appartements dans des projets où l’appel d’offres a déjà été clôturé, ne sont pas mis en chantier, car le promoteur peine à trouver un financement. Les banques exigent également des promoteurs des fonds propres élevés, ce qui nuit au modèle économique.
Deuxièmement, les appels d’offres pour de nouveaux projets ont échoué. Certes, dans la région du Centre, ils ont été couronnés de succès après que les entreprises gagnantes aient érodé le prix des terrains, mais en dehors de cette région, le prix des terrains est encore bas et les coûts de construction incompressibles, si bien que les appels d’offres restent sans offres… ».
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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