Le marché de l’immobilier est en plein réveil ! Selon le Bureau Central des Statistiques, 6,892 appartements ont été vendus en avril. Les ventes sur plans connaissent un bond de 118.60 % par rapport à avril 2023. Le marché de particulier-à-particulier, connaît une baisse de 54 % dans le même temps.
Le plus grand stock d’appartements disponibles à la vente se trouve… à Tel Aviv.
La reprise des ventes immobilières se poursuit en avril 2024.
Selon les données du Bureau Central des Statistiques, 6,892 appartements ont été vendus en avril, soit environ 13 % de moins qu’en mars.
L’explication de cette baisse est à imputer à la célébration de la Pâque juive, qui a également entraîné une diminution de l’activité économique. Ainsi, ramené au nombre de jours ouvrés, la tendance est à une hausse de 3.70 % en avril par rapport à mars.
Pour rappel, en avril 2023 – mois au cours duquel fut également célébrée la fête de Pâque – seuls 3,863 appartements furent vendus, soit une augmentation de 78.40 % entre avril 2023 et avril 2024.
Au cours du premier semestre 2023, le marché a été affecté par les décisions de la Banque Centrale d’Israël d’augmenter les taux d’intérêt, ayant eu pour conséquence une baisse dans le même temps.
Il semble que le marché s’adapte désormais à cette nouvelle donne, où le taux de base du Prime est de 6 %, d’où augmentation des ventes en conséquence.
Afin de composer avec cette nouvelle réalité, celle des taux d’emprunt, les promoteurs proposent des solutions prévoyant un paiement de 10 à 20 % de la valeur de l’appartement à la signature, et le reste uniquement à la réception des clefs, permettant à l’acquéreur de reporter la date de prise du crédit immobilier et de miser sur une éventuelle baisse des taux.
Ces solutions semblent porter leurs fruits avec 3,198 ventes sur plans en avril 2024, contre 1,463 en avril 2023, soit un énorme bond de 118.60 %.
L’on observe également une reprise dans le domaine du marché de l’occasion, mais à un rythme beaucoup plus faible, lorsque 3,694 appartements ont été vendus en avril 2024, soit 54 % de plus qu’en avril 2023, lorsque seulement 2,400 appartements d’occasion avaient été vendus.
Deux chiffres supplémentaires témoignent d’une reprise du rythme des ventes : le nombre d’appartements neufs disponibles à la vente en avril de cette année était d’environ 66,000, contre un record de 69,000 en décembre 2023.
Dans le même temps, le nombre de leurs mois de disponibilité sur le Marché – il s’agit d’un chiffre théorique qui exprime le nombre de mois qui s’écouleront entre le moment où l’appartement est disponible à la vente et celui où il est vendu – diminue : en avril, il était de 18,2 mois, contre 18,9 en mars ; le pire chiffre fut de 24 mois en septembre 2023.
Autrement dit, les entreprises de construction parviennent lentement à se débarrasser des nouveaux appartements qu’elles ont accumulés en 2023 suite au ralentissement des ventes.
Le plus grand stock d’appartements neufs invendus se trouve à Tel-Aviv où, selon le BCS, ils étaient au nombre de 9,011 en avril 2024, soit une augmentation de 5.70 % par rapport à mars où il y avait 8,525 appartements invendus dans la ville.
À Jérusalem, deuxième sur la liste, le stock d’appartements neufs invendus a diminué : 5,990 appartements disponibles été recensés en avril, contre 6,169 en mars.
À Bat Yam, il y avait 3,485 appartements invendus en avril contre 3,300 en mars, et à Netanya, ils étaient au nombre de 3,254 contre 3,368 en mars.
Dans le même temps, le Dr Shmuel Abramson, économiste en chef au sein du ministère des Finances, a également publié une analyse du marché immobilier en avril. Ses conclusions sont similaires à celles du BCS ; à noter que dans les deux études, l’analyse est principalement basée sur des données reçues de l’administration Fiscale.
Abramson précise dans son étude que ce sont principalement les promoteurs qui ont poussé à une augmentation du volume des ventes d’appartements.
De son étude ressort, que le nombre de transactions sur plans en avril fut plus élevé cette année que de par le passé.
« Depuis le début des années 2000 (les premières données dont nous disposons), le niveau des ventes sur plans en avril de cette année est le deuxième plus élevé de cette comparaison historique ».
Bien que ce mois d’avril soit le deuxième plus important en termes de ventes au cours des 24 dernières années, celui des ventes de secondes mains, ou de particulier-à-particulier, se classe seulement au 18e rang sur les 24 années examinées.
Enfin, et encore selon l’étude de l’Économiste en chef, la forte augmentation du nombre d’appartements vendus par les entrepreneurs a entraîné une augmentation des flux de trésorerie.
Mais ici, il faut distinguer deux termes : le flux potentiel, un chiffre basé sur le rendement financier que les entrepreneurs recevront de la vente des appartements, quelle que soit la date à laquelle le paiement effectif sera effectué et le flux réel, c’est-à-dire combien d’argent va sur le compte bancaire des entrepreneurs.
Comme précédemment évoqué, les entrepreneurs ont augmenté le nombre de leurs ventes dans lesquelles l’acheteur paie essentiellement lors de la réception des clefs.
En ressort, qu’alors que le flux de trésorerie potentiel s’élève à 8 milliards de shekels, soit une augmentation de 135 % par rapport à avril 2023, le flux de trésorerie réel n’est que de 4.7 milliards de shekels.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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