Immobilier en Israël : Est-ce que les prix vont continuer à augmenter ? par Arnaud Sayegh

Le secteur immobilier est en crise : manque d’ouvriers du bâtiment, manque de transactions, difficulté de financement et surtout, une baisse de la demande.
Bien qu’il y ait eu une augmentation des achats d’appartements en janvier, la reprise a été enregistrée principalement « sur le papier », alors que le marché des appartements d’occasion est resté aux arrêts.

Même si l’indice des prix du logement a affiché des hausses, ceux qui s’empressent de prédire la poursuite de la hausse des prix n’ont pas forcément raison.

En revanche, si les mises en chantier continuent de baisser, les prix pourraient encore augmenter.

Le secteur immobilier traverse une crise grave, peut-être l’une des plus graves de ces dernières décennies : le manque de main-d’œuvre, les chantiers quasiment aux arrêts, un manque cruel de transactions, des difficultés en matière de financement et surtout, un manque d’engouement national, affectent l’ensemble de l’économie.

En ce sens, même si des données positives sont publiées, elles sont à prendre avec précaution.

Il est vrai, que les données de l’économiste en chef du ministère des Finances et du BCS – Bureau Central des Statistiques -, qui indiquent une augmentation significative de la proportion d’appartements vendus sur plans au début de l’année,  ont laissé penser qu’il y avait une reprise de l’Immobilier, « les chiffres étant moins mauvais que ceux attendus ».

Mais l’Immobilier est un domaine complexe, et la réalité qui s’impose à nous l’est encore plus. C’est pourquoi acheteurs, comme décideurs, doivent comprendre que les problèmes sur le terrain sont loin d’être résolus.

Qui achète et pourquoi ?

La reprise des ventes sur plans est évidemment la bienvenue.
Elle fait d’une part circuler l’argent, permet de démarrer les projets avec la réalisation des ventes nécessaires au déblocage du suivi bancaire et donne par ailleurs un sentiment de routine.

Mais l’augmentation des ventes d’appartements neufs est principalement due aux offres spéciales proposées par les entrepreneurs, qui mettent l’accent sur des conditions de paiement très alléchantes, avec un versement requis à la signature de 20 %, voire 15~10 % et parfois même moins, le reste devant être payé à la livraison.

Ces échéanciers attirent les acheteurs, d’où l’augmentation des ventes. Toutefois, pour une grande partie du marché immobilier, il n’y a pas de reprise, l’on constate même une baisse continue du marché de seconde main (particulier-à-particulier), qu’il s’agisse d’investisseurs ou de ménages changeant de résidence principale.

Pourquoi ce phénomène ?

Nombre de ceux qui achètent sur plans vendent généralement leur logement actuellement occupé, d’où une rotation des appartements sur le Marché. Or, la livraison effective des appartements prendra quelques années et, d’ici là, ceux ayant acheté un nouvel appartement ne vendront pas leur ancien.

La majeure partie du marché reste donc gelée.

L’illusion des prix

Récemment, l’indice des prix de l’Immobilier publié par la Banque Centrale d’Israël a également été publié.
Après plusieurs mois de baisse des prix, la tendance a de nouveau changé et au cours des mois de décembre 2023 à janvier 2024, une augmentation d’environ 1.20 % a été enregistrée, après qu’une légère augmentation le fut également pour la période novembre-décembre 2023.

Il n’en fallut pas plus pour que certains y voient une reprise à la hausse des prix, toutefois, les professionnels du Marché y voient une tendance différente.

Le manque de transactions fait que l’indice des prix de l’Immobilier est trop facilement influencé.
Étant donné que la majorité des transactions concerne des appartements sur plans, c’est principalement ce que reflète l’indice, il n’indique donc pas l’ensemble du Marché.

Dans le même temps, les appartements de seconde main qui ne sont pas vendus doivent le maintien des prix à un niveau élevé au fait, que personne à ce stade n’a un besoin impérieux de vendre, quitte à baisser son prix.

Alors, les prix augmentent-ils vraiment ? L’Indice dit oui, mais la réalité est plus complexe.

Baisse de la Construction

Les données portants sur les mises en chantier de nouveaux appartements en 2023, attestent du fait qu’une diminution a été enregistrée, mais pas aussi importante que celle attendue, baisse principalement due au fait que de nombreux chantiers ne sont pas encore revenus à leur pleine activité.

Y a-t-il de la place pour l’optimisme ? Toujours, mais dans le cas présent, moins.

Les chiffres des mises en chantier sont ceux du quatrième trimestre 2023, qui étaient certes déjà des mois de guerre, mais alors que les promoteurs, ou du moins certains d’entre eux, croyaient qu’il y aurait une solution plus rapide à la question des travailleurs et que la routine reviendrait plus tôt, la réalité témoigne du contraire.

En ressort qu’au cours des premiers mois de l’année 2024, la situation ne s’est pas améliorée, ce qui pourrait entraîner une nouvelle baisse du nombre des mises en chantier.

Lors d’une récente conférence portant sur le devenir de l’Immobilier, des ingénieurs ont attesté d’un phénomène récemment apparu : l’autorité locale délivre un permis de construire – l’aboutissement d’un processus long et fastidieux – mais personne ne vient le retirer et mettre en œuvre la construction.

Ainsi, la réalité est plus complexe que ce que les chiffres laissent à penser.

Cependant, une chose est sûre : s’il n’y a pas d’amélioration, à long terme, le manque de constructions fera effectivement monter les prix des logements.