La décision de la Banque Centrale d’Israël de maintenir son taux Directeur inchangé continue de rendre la tâche difficile aux emprunteurs, mais à court terme, une augmentation des prix de l’Immobilier n’est pas nécessairement attendue.
En dépit des derniers chiffres du BCS – Bureau Central des Statistiques-, selon lesquels les prix des appartements ont de nouveau augmenté fin 2023, les analystes continuent d’estimer qu’aucune augmentation substantielle des prix de l’Immobilier n’est attendue pour 2024.
La décision du Gouverneur de la BCI fin février 2024 de maintenir son taux Directeur affecte surtout les emprunts en cours et la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs, qui continuent à avoir des difficultés à accéder à la propriété foncière.
Un acteur du marché Immobilier analyse : « si le taux Directeur tombe à 0, les investisseurs se précipiteront à nouveau sur l’Immobilier, qui reprendra sa spirale de hausse des taux.Toutefois, avec un taux Directeur normal, oscillant entre 3 % et 3.50 %, la demande devrait être faible, les investisseurs se faisant rares et les acheteurs n’ayant pas les moyens de se rendre dans les bureaux de vente. Cela ressemble à la période des années 2000, où les prix n’augmentaient tout simplement pas ».
« Dans un tel scénario, nous ne connaîtrons plus des augmentations de 1~1.50 % par mois, avec un nombre croissant de transactions et avec des prix élevés. Si l’Économie se développe et qu’il n’y a pas d’accident en cours de route, les prix ne baisseront peut-être pas, mais ils n’augmenteront pas non plus. Cependant, si au sortir de la guerre l’Économie vacille et entre en récession, alors les prix des appartements continueront de baisser. De même, si le taux de chômage augmente, les personnes sans emploi ne pourront emprunter, d’où diminution de la Demande ».
Concernant la pénurie de l’Offre à la vente, « elle ne se reflète pas sur le marché locatif, qui est le véritable marché du Logement où il faut trouver un locataire pour chaque appartement vacant, par opposition au marché des appartements occupés par leur propriétaire où une partie de la demande d’appartements provient d’investisseurs. Au cours de la décennie écoulée, le loyer a augmenté à un rythme plus lent que le salaire moyen dans l’Économie. Le rapport entre le loyer moyen et le salaire moyen a diminué ces dernières années et est aujourd’hui inférieur à ce qu’il était en 2011″.
Concernant les prix à la vente, l’on peut douter du fait qu’ils reprennent fortement au sortir de la guerre, dans la mesure où, « ces dernières années, les acheteurs se sont exagérément mis à rude épreuve financièrement. La mensualité moyenne a augmenté de 2,000 ILS au cours des 5 dernières années, soit une augmentation de 55 %, tandis que le salaire moyen n’a augmenté que d’environ 25 % dans le même temps, soit un ratio passé de 32 % à 42 % ».
Par ailleurs, l’apport personnel requis a lui aussi passablement augmenté.
Selon les chiffres du BCS encore, la rentabilité moyenne d’un appartement est tombée à 2.60 %.
En matière de coût du crédit face à revenus locatifs, 2021 fut l’année de la bascule, lorsque le coût est devenu plus important que les revenus générés ; actuellement, l’écart moyen est d’environ 1,000 ILS/mois.
Tandis que le Marché s’attendait à une baisse du taux Directeur fin février 2024, et par conséquent, une baisse des taux d’emprunt, son maintien a finalement moins d’impact sur les VEFA (achats sur plans), que sur le marché de particulier-à-particulier.
De fait, les promoteurs ont compris que pour vendre, ils devaient pallier la problématique de la hausse des taux et c’est pourquoi, la plupart d’entre eux proposent actuellement des échéanciers aux termes desquels l’acquéreur ne paie qu’un montant symbolique lors de la signature et le solde à la livraison, lorsque les taux devraient avoir baissé.
Ces avantages ont amené les investisseurs à passer de l’achat d’appartements d’occasion à l’achat d’appartements neufs en phase de prévente, dans lesquels la date de livraison est de 3 à 4 années supplémentaires.
Réduisant les risques, cet avantage représente une remise importante, puisque le promoteur absorbe le coût du taux d’intérêt, tandis que, lors de l’achat d’un appartement d’occasion, l’acheteur doit contracter un prêt hypothécaire généralement sous un délai de deux mois suivants la signature, soit un financement aux conditions actuelles.
Par ailleurs et encore une fois selon les chiffres du BCS, en décembre, environ 47 % des transactions portaient sur des appartements sur plans, contre une moyenne de 39 % en 2022.
Cette tendance devrait se poursuivre au cours des mois à venir, tant que les taux ne baisseront pas et que les promoteurs poursuivront leurs opérations promotionnelles.
Enfin, certains voient en la décision de la BCI de maintenir le taux Directeur une volonté de stabilité.
« Au-delà de l’importance économique, il y a un aspect psychologique. La décision de laisser le taux Directeur inchangé à ce stade est interprétée comme un présage d’une baisse progressive du taux Directeur. »
Ces derniers mois, une reprise s’est faite sentir dans le volume des prêts hypothécaires contractés avec notamment une augmentation du volume de 20 % entre octobre et décembre 2023.
En ce sens, les professionnels du milieu s’accordent à dire que tant que le taux Directeur restera élevé, des opportunités se présenteront sur le Marché, toutefois, sur le long terme, il ne fait aucun doute que les prix de l’Immobilier reprendront à la hausse.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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