Après une décennie de hausses des prix des loyers en Israël, l’on a observé un net ralentissement au cours du dernier trimestre 2023, avec même, parfois, des baisses. Les appartements neufs avec chambre forte (mamad) connaissent une forte demande.
Après une décennie de hausse des prix, où le bailleur était roi, le marché locatif serait-il désormais aux mains des locataires ?
D’après les statistiques de Yad 2 (équivalent israélien de PàP en matière d’Immobilier), apparaît qu’au cours du dernier trimestre 2023, les prix ont connu une modération, avec une augmentation moyenne de 1.40 % de l’Indice des Loyers ; dans de nombreuses villes, y compris dans le centre du pays, une nette baisse a même été enregistrée.
Selon Yad 2, le loyer moyen des appartements de 4 pièces a diminué de 2.60 % au sein de 20 villes.
En parallèle, le Bureau Central des Statistiques fait état d’une baisse moyenne des prix à l’achat de 0.80 % au cours de la même période.
Pour rappel, les prix affichés sur Yad 2 sont les prix demandés dans les annonces, et non les prix définitifs, quand bien même, en matière de locations les négociations sont moins importantes.
L’on estime également que pour certains appartements restés sans demande pendant plus d’un mois et n’ayant pas été loués au prix demandé, le propriétaire a préféré baisser le loyer plutôt que de garder son appartement vide.
Le marché Locatif est actuellement influencé par différents facteurs.
L’on observe par exemple une augmentation de la demande pour les appartements disposant d’une chambre forte (mamad) ; en ressort que les appartements anciens, n’en incluant pas, peinent à trouver locataire, tandis que ces derniers se louaient facilement de par le passé.
Les mouvements de population dus à la guerre ont également une incidence sur la demande au sein de certaines villes ; pour rappel, plusieurs centaines de milliers d’israéliens vivant au Nord du pays (frontière libanaise) ou encore aux abords de la bande de Gaza, ont dû être déplacés afin d’être mis à l’abri.
La livraison de nombreux projets a également eu une incidence sur le marché au sein de certaines villes.
Quoi qu’il en soit, les taux de variation des prix des loyers diffèrent fortement selon les villes.
À Tel-Aviv, il y a eu une diminution des prix à la location de 7.30 % entre les mois de septembre 2023 (avant la guerre) et décembre 2023.
Une forte baisse a également été enregistrée au cours de la même période à Tibériade, à savoir 12 %, et dans les villes de Ramleh 6.20 %, Netanya 5.60 %, Beer Sheva 5.50 %, Kiryat Gat 4.90 % et Petah Tikva 4.30 %.
En revanche, les villes d’Afula, de Netivot, de Yavneh et de Jérusalem, ont connu des augmentations respectives de 4.20 %, 4.30 %, 3.10 % et 1.10 %.
Ofer Sar, directeur général adjoint d’Anglo Saxon – l’un des acteurs majeurs du marché Immobilier israélien, note que depuis le début de la guerre, la situation du marché Immobilier est au point mort, tandis que les frontières du pays se sont encore rétrécies au nord et au sud.
Dans le même temps, « les études reprennent et les étudiants vont devoir se loger. L’on peut ainsi constater qu’il y a dernièrement une légère augmentation du loyer moyen. À Nahariya, par exemple, vous voyez des prix semblables à ceux de Haïfa, précisément dans les cercles les plus éloignés du centre ».
En chiffres absolus, le loyer moyen a baissé de 600 ILS par mois à Tel Aviv et de 200 ILS/mois à Beer Sheva.
Pour d’autres villes, la baisse est à la marge, par exemple à Eilat, où elle est d’environ 50 ILS/mois. À Ashdod, il est question d’une baisse de 100 ILS/mois.
En revanche, à Netivot, où les prix des loyers ont connu une augmentation de 4.30 %, le loyer a augmenté d’environ 130 ILS/mois.
Selon un autre acteur du marché Immobilier, les prix des loyers augmentent principalement au sein de villes dont les prix étaient très bas.
Par exemple, à Netivot, « où vous pouvez louer un appartement de 4 pièces pour environ 2,700 à 3,000 ILS/mois. Il y a une grande offre d’appartements neufs au sein de cette ville, d’où une légère augmentation de 50 ILS est significative lorsque vous la traduisez en pourcentages.
Les prix à Beer Sheva ont baissé en raison de la livraison d’un projet important au sein duquel de nombreux investisseurs ont acquis des appartements, mais c’est un phénomène local où les seuls biens au sein dudit projet ont fait baissé la moyenne de la ville, tandis que les autres biens n’ont pas réellement baissé ».
Enfin, un témoignage intéressant d’un agent immobilier se trouvant à Nahariya (nord du pays) et qui permet de comprendre l’impact de la guerre sur le marché locatif : « un appartement de 4 pièces sans mamad est actuellement loué à environ 2,500 ILS/mois, contre environ 4,500 NIS pour un appartement en incluant un. Dans le passé, la différence était de 800 à 1,000 shekels ».
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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