L’on estime que la hausse de la proportion des prêts relais est due au ralentissement du Marché qui a provoqué une augmentation des prêts proposés par les promoteurs immobiliers, qui leur permettent de se débarrasser de leurs stocks d’appartements, tandis que les banques répartissent leurs risques.
Un prêt-relai est un prêt d’une courte période, généralement deux ou trois années, pendant lesquelles seuls les intérêts sont payés chaque mois, tandis que l’intégralité du capital sera remboursé lors de la dernière échéance.
Également connus sous le nom de prêt-ballon, ils ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023 : avec un total d’un milliard de shekels, ils représentent 18.50 % des prêts contractés au cours de ce même mois.
Afin de bien comprendre l’importance de ce chiffre, il convient de rappeler que lorsque le processus de hausse des taux d’intérêt a commencé il y a environ un an et demi, leur part n’était que de 4.70 % du volume total des crédits immobiliers ; depuis, elle a progressivement augmenté pour atteindre en novembre dernier un pic de 11.50 %.
Le bond de décembre étonne cependant.
Selon des professionnels du Marché, l’augmentation spectaculaire de leur proportion est due aux prêts accordés par les promoteurs : des prêts hypothécaires négociés par ces-derniers, qui paient également les intérêts à l’avance pendant une certaine période, créant ainsi un prêt relais amélioré.
Depuis le début des hausses de taux d’intérêt en avril 2022, l’activité sur le marché hypothécaire a diminué de plusieurs dizaines de pour cent ; le déclenchement de la guerre le 7/10/2023 n’a fait qu’aggraver cette situation.
Le ralentissement pousse les promoteurs et le système bancaire à proposer diverses solutions de crédit créatives, y compris des prêts relais dans les termes décrits précédemment : l’acheteur contracte un prêt hypothécaire et l’entrepreneur paie les intérêts à sa place pendant une certaine période. C’est en fait une manière pour les entrepreneurs de se débarrasser de leurs stocks d’appartements et pour les banques de répartir les risques.
« Les prêts négociés par les promoteurs sont des réductions déguisées » estime un professionnel du Marché des crédits immobiliers.
« La plupart des acquéreurs ne contractent un prêt immobilier que lorsque le projet est déjà bien avancé; en attendant, c’est le promoteur qui porte le poids de l’emprunt contracté dans le cadre du suivi bancaire. En raison des taux actuellement élevés, le coût de ce suivi est devenu particulièrement lourd pour les promoteurs, tandis que dans le même temps, l’exposition des banques au secteur immobilier a considérablement augmenté. La solution trouvée consiste donc à proposer aux acheteurs potentiels, qui n’étaient pas intéressés à entrer sur le Marché à ce stade, d’acheter dès à présent un appartement à des conditions de financement avantageuses ».
« Ces prêts sont également pertinents pour ceux qui ont déjà signé un appartement mais qui n’ont pas encore la nécessité de contracter un prêt immobilier : le prêt du promoteur leur permettra d’avancer la prise de l’hypothèque sans payer d’intérêts et ainsi également de faire l’économie de l’indice du coût de la Construction, qui n’a cours que sur le capital restant dû ».
« Du point de vue du promoteur, il paie effectivement à l’avance à la banque les intérêts du prêt-relai, mais s’épargne les frais liés au suivi bancaire. En pratique, en supposant que le montant total des intérêts qu’implique un prêt relai d’un million de shekels est de 100,000 shekels et que le coût de l’appartement est d’un million, l’entrepreneur recevra 900,000 aujourd’hui au lieu d’un million de shekels dans deux ans. Du point de vue de la banque, il y a ici un avantage car le risque est réparti, dans la mesure où la dette n’est plus portée par un seul et unique emprunteur, le promoteur, mais par lui et les acheteurs ».
Les prêts relais peuvent certes apparaître comme une solution efficace pour le marché des crédits immobiliers, toutefois le risque évident est de savoir si dans deux ou trois ans, lorsque le prêt prendra fin, les ménages pourront contracter un prêt immobilier à des conditions plus avantageuses et faire face à leurs remboursements.
Par ailleurs, le prêt relais étant octroyé à taux variable, à quel moment le taux de ce dernier peut-il tout simplement être trop élevé et mettre en danger la stabilité du Marché ?
De fait, la Banque Centrale d’Israël fixe diverses limites sur le marché hypothécaire, notamment le taux de financement de chaque emprunteur et l’exposition des banques au marché immobilier, mais elle n’a pas fixé de limite particulière pour ce qui est des prêts relais.
À l’exception des données sur les prêts relais, le reste des données pour le mois de décembre 2023 étaient raisonnables : le volume total des nouveaux prêts immobiliers contractés s’est élevé à 5.6 milliards de shekels, similaire au volume de novembre, à savoir 5.5 milliards.
Bien qu’il s’agisse d’une baisse de 25 % par rapport à décembre 2022, il s’agit en revanche d’une reprise par rapport à la moyenne de 5.2 milliards des trois derniers mois, affectés par la guerre et les célébrations religieuses.
L’on observe par ailleurs un léger recul des taux d’emprunt et de la durée d’emprunt.
Ainsi, l’emprunt moyen à taux fixe passe de 21 ans et 7 mois à 17 ans et 5 mois, avec un taux passant de 5.30 % à 5.10 %.
Immédiatement après le déclenchement de la guerre, la Banque Centrale d’Israël a publié un projet de gel des échéances des crédits immobiliers.
Parallèlement à la publication des données régulières, la Banque a également publié des données sur le volume des prêts gelés depuis le début de la guerre.
Ainsi, à la fin décembre 2023, un volume total de 1.44 milliard de shekels ont été gelés pour ce qui est des crédits immobiliers – une augmentation modérée par rapport à novembre, où le chiffre était de 1.26 milliard de shekels.
Si l’on y inclut les prêts à la consommation et les prêts aux petites et moyennes entreprises, les remboursements de 307,880 prêts pour un volume total de 5.6 milliards ont été gelés.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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