Le législateur israélien a estimé que les frais inhérents à l’acquisition et la vente d’un bien immobilier sont déductibles lors du calcul du montant de la taxe sur la plus-value, sous réserve de présentation d’une facture.
Si la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est nulle ou négative, le vendeur pourra demander une exonération du paiement de la taxe.
Conformément à l’article 6 de la loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières, la taxe sur la plus-value correspond à 25 % de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier, après déduction des frais inhérents aux transactions d’achat et de vente.
Ultérieurement à la signature du contrat de vente, le paiement de la taxe sur la plus-value s’effectuera dans un premier temps par le biais d’un acompte, d’un montant équivalent à 7.50 % du prix.
Conformément à l’Article 15 de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières, le paiement de cet acompte devra s’effectuer lors du paiement de l’équivalent de 40 % du prix de vente par l’acheteur, s’il s’agit d’une vente de seconde main.
Lors de l’estimation du montant de la taxe, la partie venderesse sera habilitée à déduire du montant de la plus-value tous les frais inhérents à l’acquisition ainsi qu’à la vente du bien immobilier.
L’Article 39 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières dans sa version initiale comprenait une liste limitée composée de 13 catégories de frais déductibles du calcul de la plus-value.
Cependant, suite à une réforme entrée en vigueur le 7 novembre 2001, le législateur israélien a modifié le contenu de cette liste et a notamment reconnu les intérêts de remboursement de crédits immobiliers en tant que frais déductibles du calcul de la plus-value.
Pour ce faire, plusieurs critères devront impérativement être remplis : il conviendra que le crédit ait pour objet l’acquisition du bien immobilier ou l’augmentation de sa valeur, qu’il soit conditionné par l’inscription d’une hypothèque au Registre des hypothèques ou au Cadastre et qu’il ne soit pas octroyé par un proche.
De plus, la jurisprudence, dans une décision publiée en mars 2003, a estimé que la liste des catégories de frais déductibles du calcul de la plus-value mentionnée dans l’Article 39 ne constituait pas une énumération limitée.
De ce fait, conformément à cette décision de Justice, toutes les dépenses afin d’acquérir le bien immobilier, le vendre ou augmenter sa valeur pourront être déduites du calcul de la plus-value.
À la suite de cette décision, la Loi a été modifiée et la décision de la jurisprudence a été confirmée par le législateur qui a également défini un plafond pour certains frais déductibles.
À ce jour, conformément à la loi israélienne, à la jurisprudence ainsi qu’aux décrets émis par l’administration Fiscale, sont notamment inclus dans les dépenses déductibles du calcul de la plus-value :
1. Toutes les dépenses du vendeur, depuis le jour de l’acquisition jusqu’au jour de la vente du bien immobilier, qui ont servi à faire augmenter sa valeur et à l’améliorer, tels que les travaux de rénovation. En revanche, les frais relatifs à l’entretien journalier du bien immobilier sont exclus ;
2. Les timbres fiscaux et frais d’inscription au Cadastre ;
3. Les frais d’agence lors de l’acquisition et de la vente (limités à 2 % de la valeur du bien – saufs cas exceptionnels) ;
4. Les honoraires d’avocats lors de l’acquisition et de la vente ;
5. Les honoraires de l’expert (par exemple dans le cadre du dossier de crédit) ;
6. Les honoraires de notaire ;
7. Les intérêts réels de remboursement du crédit immobilier (plusieurs conditions devront être remplies) et les frais liés au crédit immobilier (frais bancaires, honoraires du cabinet de courtage, etc.).
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Maître Yonathan TSADIKA
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