Un procès intenté par des acheteurs d’appartements contre le promoteur Aura souligne l’importance de déterminer clairement et contractuellement la date de remise des clefs.
Ce point est d’autant plus important dans les opérations dites de « 20-80 ».
De plus en plus de promoteurs immobiliers proposent des conditions de paiement « avantageuses » : 20 % du paiement à la signature du contrat et le reste à la livraison de l’appartement.
Ces dernières années, ces transactions ont connu un véritable essor, à tel point que certains promoteurs proposent même de signer avec 15 %, voire parfois entre 5 et 10 % et le solde à la livraison.
La tentation est claire, tout comme la logique commerciale : pour l’acquéreur, retarder le paiement, proche de la date de livraison, permet de contracter un crédit immobilier dans des conditions de marché plus claires.
Cela permet également à ceux qui ont besoin de vendre un appartement de le vendre confortablement et éventuellement de profiter d’une éventuelle (probable ?) augmentation des prix de l’Immobilier.
« C’est un modèle très courant, surtout actuellement où les promoteurs essaient de proposer des avantages commerciaux sans baisser le prix de vente », explique Lior Relevy, associé au sein du département immobilier du Cabinet d’avocats Gornitsky. « En raison de la hausse dernière des taux d’intérêt, cette pratique est devenue encore plus courante ».
Pour ce qui est des promoteurs, les ventes réalisées leur permettent de montrer aux banques, qui leur ont accordé le financement nécessaire à la réalisation du projet, des ventes, et d’avancer dans la commercialisation.
Cependant, un procès intenté par des acquéreurs à l’encontre du promoteur Aura, portant sur un montant de 3 millions de shekels, met en lumière le fait que cet avantage commercial peut également devenir une source de litige à l’approche de la date de livraison.
Aux termes de la plainte, les avocats rappellent que l’une des clauses du contrat signé par les acquéreurs en 2016, les engageait à payer les 80 % restants avant le 31 juillet 2019 ou après que 25 mois se soient écoulés à compter de la date de réception du permis de construire – la date la plus rapprochée des deux étant retenue.
Est par ailleurs précisé aux termes de ce même contrat, que la date de livraison est prévue au 31 août 2019 ou 26 mois à compter de la date de réception du permis de construire, la plus éloignée des deux dates.
En raison de divers retards dans la construction, un écart de plus d’un an entre ce qu’Aura croyait être la date de paiement et la date de livraison s’est créé.
Le promoteur a pour autant réclamé des intérêts de retard.
À ce sujet, les avocats des plaignants arguent qu’Aura n’a envoyé aucune lettre aux acheteurs leur demandant de payer ; la demande de paiement n’est arrivée que tardivement, lorsque les acheteurs auraient dû payer des centaines de milliers de shekels d’intérêts de retard.
En parallèle, Aura a proposé une indemnité qu’elle devait elle-même aux acheteurs pour le retard de livraison.
De son côté, le promoteur estime « qu’il s’agit d’un procès vexatoire, intenté longtemps après la réception des appartements par un groupe d’acquéreurs, dirigé par un seul d’entre eux.
Nous avons pleinement respecté toutes les dispositions du contrat signé avec des acheteurs représentés par des avocats, avec qui nous avons négocié des clauses, qu’ils n’ont pas respecté. Nous réfutons donc leurs allégations et répondrons devant les tribunaux ».
L’un des avocats des plaignants estime que « cette clause n’est pas du tout courante sur le Marché », et rappelle qu’acquéreurs comme avocats doivent être particulièrement attentifs à ces clauses afin d’éviter des écarts entre le moment du paiement et celui de la livraison.
Il y a trois points sur lesquels les acheteurs doivent être particulièrement vigilants dans le cadre d’opérations prévoyant un paiement à la livraison de l’appartement.
Le premier est tout d’abord la qualité du promoteur.
Plus l’achat est effectué tôt dans le projet, plus il faut être prudent.
Le projet bénéficie-t-il d’un soutien financier ? Qui est le prêteur ? L’entreprise est-elle publique ou privée ? Quelle est son expérience ? Combien d’appartements ont été vendus ?
La deuxième chose concerne les termes de la transaction.
Comment fonctionne les 20-80 ; sont-ils indexés ? Si oui, quel indice ?
Enfin, la troisième chose est le contrat de vente en lui-même.
Là, il est fortement recommandé à l’acheteur d’être légalement accompagné d’un avocat, qui ne représente pas également le vendeur.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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