L’exécution des termes d’un contrat signé entre des Parties est l’un des fondements du système juridique israélien. Cependant, en cette période de guerre que connait l’État d’Israël depuis près de deux mois de nombreuses questions juridiques sont soulevées quant à la mise en application des contrats en général, et notamment des contrats de locations de biens immobiliers.
Lorsque le contrat ne peut pas être mis en application, les engagements des Parties sont directement affectés.
Peut-on annuler un contrat de location en temps de guerre ?
Le « cas de force majeure » en Droit des contrats
Les contrats de location sont régis par la loi israélienne relative au Droit des contrats (partie relative aux compensations en cas d’infractions), votée en 1971.
Conformément à l’Article 18 de ladite loi, lorsque l’une des Parties se trouve dans l’impossibilité de remplir ses obligations, pour une raison imprévisible et indépendante de sa volonté, elle en est dispensée et la Partie lésée n’est pas habilitée à lui réclamer le paiement de compensations financières.
Cependant, afin d’assurer une stabilité aux marchés économiques et au système juridique, la jurisprudence a statué que cet article de loi pourra être mis en application de manière restrictive, sous réserve que soient remplies les conditions suivantes :
– L’événement était inconnu des Parties lors de la signature du contrat et ces dernières étaient dans l’impossibilité de le prévoir;
– En raison de cet événement, l’exécution des termes du contrat est devenue impossible ou a été fondamentalement modifiée, en comparaison avec ce dont étaient initialement convenues les Parties;
– La Partie qui ne respecte pas les termes du contrat n’avait pas la possibilité d’empêcher que cet événement ait lieu.
Dans le cadre du contrat de location, le locataire devra prouver qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser le bien immobilier et qu’au jour de la signature du contrat de location, les Parties ne pouvaient pas prévoir qu’une telle situation allait se produire.
La situation de guerre constitue-t-elle un cas de force majeure ?
La jurisprudence s’est refusée durant plusieurs années à faire usage de l’Article 18 de la loi relative au Droit des contrats afin de dispenser une Partie du paiement d’indemnités à la Partie adverse suite à une violation contractuelle, y compris en cas de force majeure, indépendant de sa volonté.
Néanmoins, au cours de la période de propagation de la pandémie de Covid-19, le Tribunal a assoupli cette position.
Le cas échéant, le Juge n’a pas accepté d’octroyer une dispense totale de l’obligation de paiement d’indemnités relatifs à l’infraction contractuelle mais a accordé une dispense partielle.
Le report des engagements contractuels
Afin que les catégories de la population les plus touchées ne soient pas pénalisées par la situation actuelle, le Parlement a voté au cours d’un vote rapide une loi permettant un report des obligations contractuelles, sous réserve que soient remplies certaines conditions.
Cette loi s’applique notamment aux réservistes mobilisés, aux forces de Police, au personnel pénitencier, aux sapeurs-pompiers, aux blessés suite aux attaques hospitalisés pour une période de sept jours ou plus, aux employés ou volontaires au sein des organismes de secourisme ainsi qu’aux habitants évacués de leurs domiciles.
La Loi prévoit un report de 60 jours ou jusqu’au 31 décembre 2023 (la date la plus proche) des engagements contractuels prévus entre la période du 7/10/2023 au 7/12/2023, sous réserve d’en informer la Partie adverse.
Dans le cadre de contrats de location, un report de la date de paiement du loyer pourra être envisagée.
Néanmoins, il s’agit d’un report uniquement et la loi ne prévoit en aucun cas l’annulation des obligations contractuelles.
En conclusion
En l’absence d’une législation spécifique adaptée à la période de guerre, il est prévisible que le Tribunal ne s’empresse pas de permettre l’annulation de contrats ou la dispense du paiement d’indemnités découlant d’une une infraction contractuelle, en se fondant uniquement sur l’Article 18 de la loi relative au Droit des contrats.
En revanche, à l’instar de la jurisprudence établie au cours de la période de pandémie, il est probable que certains allègements soient envisagés.
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Maître Yonathan TSADIKA
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