Selon l’Indice des bulles immobilières publié par la banque UBS, le risque de bulle immobilière à Tel Aviv a passablement baissé. Elle estime pour autant, que les prix restent encore trop élevés au sein de la ville.
Quelles villes présentent par ailleurs un potentiel de bulle ?
La ville de Tel Aviv ne présente plus de risque élevé de bulle immobilière, selon l’indice mondial des bulles immobilières – UBS Global Real Estate Bubble Index – publié le 20/09/2023 par la banque d’investissement suisse UBS pour l’année 2023.
Alors que les prix des appartements en son sein ont triplé entre 2002 et 2022, soit la plus forte croissance connue parmi les villes étudiées dans le cadre de l’Indice, la flambée des taux d’emprunt au cours de l’année 2022 a mis un cran-d’arrêt brutal à cette hausse : la croissance du volume des prêts hypothécaires a diminué de plus de moitié depuis l’année dernière et la hausse réelle des prix a été négative au cours du premier semestre 2023 ; cette légère baisse des prix devrait se poursuivre.
Les analystes en charge de l’élaboration de l’Indice expliquent que l’augmentation mondiale de l’Inflation et la hausse des taux d’intérêt au cours des deux dernières années ont conduit à une forte diminution du déséquilibre des marchés immobiliers des centres financiers mondiaux, de sorte que cette année seulement deux villes – Zurich et Tokyo restent dans la catégorie des villes à risque de bulle.
À titre de comparaison, neuf villes présentaient encore un risque aux termes de l’Indice 2022, à savoir Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam et… Tel Aviv.
Aujourd’hui, ces villes sont passées dans la catégorie des villes à prix surévalués. Pas de changement pour les villes de Genève, de Los Angeles, Londres, Stockholm, Paris et Sydney restent surévaluées, sans changement par rapport à l’année précédente.
De même, New York, Boston, San Francisco et Madrid ont connu une diminution des déséquilibres. Ces marchés immobiliers sont correctement valorisés, selon l’Indice, tout comme Milan, Sao Paulo et Varsovie. Il en va de même pour Singapour et Dubaï, même si leur réputation de villes-refuge géopolitique a récemment provoqué une augmentation de la Demande, tant à la location qu’à l’achat.
Globalement, l’augmentation des prix des logements a souffert de la hausse des taux, ces derniers ayant à peu près triplé depuis 2021 sur la plupart des marchés.
La hausse annuelle des prix au sein des 25 villes étudiées s’est arrêtée, tandis qu’elle était de 10 % dans l’Indice 2022.
Selon Claudio Spotelli, responsable du pôle Immobilier au sein de la Banque, « en annulant l‘incidence de l’Inflation, les prix sont aujourd’hui 5 % inférieurs à ceux de la mi-2022. »
« Les prix au sein de la plupart des villes sont désormais revenus à ce qu’ils étaient à la mi-2020 ».
À noter que les prix ont chuté de 15 % au sein de Francfort et de Toronto, tandis que ces deux deux villes présentaient les scores de risque les plus élevés aux termes du rapport 2022.
La combinaison de valorisations boursières élevées et de durées hypothécaires relativement courtes a également exercé une forte pression sur les prix à Stockholm et, dans une moindre mesure, à Sydney, Londres et Vancouver.
En revanche, pour ce qui est de Madrid, de New York et de Sao Paulo – villes à risque modéré, jusqu’à présent – les prix de l’immobilier ont continué à y augmenter à un rythme modéré.
La pénurie de logements va probablement s’accentuer
Au sein d’UBS l’on explique également que la forte diminution du déséquilibre – et donc la baisse du risque de bulle – n’est pas seulement due à une baisse des prix des logements, mais aussi à une baisse des revenus causée par l’inflation et par la croissance des loyers.
Alors que la croissance des volumes des prêts immobiliers contractés a diminué de moitié depuis la mi-2022, le ratio dette/revenu des ménages diminue, notamment en Europe. En outre – à l’exception des États-Unis – la croissance des loyers nominaux s’est considérablement accélérée et a été positive pour toutes les villes analysées.
Pour autant, la pénurie de logements va probablement s’aggraver car moins de permis de construire ont été délivrés récemment, principalement dans les centres des villes européennes.
Matthias Holzi, l’un des auteurs principaux de l’étude menée par la banque, estime que « la demande de logements augmente fortement et que les hausses de prix pourraient reprendre dès que la situation financière des ménages s’améliorera ».
Pour rappel, l’Indice analyse les données de différentes villes sur l’ensemble du globe.
En Europe, par exemple, l’on fait référence à la Suisse, où les prix de l’Immobilier à Zurich ont continué d’augmenter en 2023, bien qu’à un rythme plus lent qu’au cours des précédentes années.
« La croissance des loyers s’y est fortement accélérée et a finalement dépassé celle des prix de l’immobilier, tandis que l’offre en logements disponibles y est revenue aux niveaux d’avant la pandémie ; dans un contexte de hausse des taux, nous ne prévoyons pas de nouvelles hausses de prix ».
Les prix de l’Immobilier à Genève sont actuellement supérieurs d’un peu moins de 20 % à ce qu’ils étaient il y a dix ans et se sont figés entre mi-2022 et mi-2023. Bien que la ville jouisse de sa dimension internationale, les perspectives économiques sont mitigées et la croissance démographique reste modérée en raison de l’émigration vers des zones économiquement plus accessibles.
C’est au sein des villes allemandes de Francfort et de Munich que la plus forte augmentation a été enregistrée parmi les villes étudiées aux termes de l’étude avec des prix ayant doublé entre 2012 et 2022.
À noter toutefois, que les analystes estiment que le Marché était en ébullition lors de la publication de l’Indice 2022, les prix ayant depuis perdu 20 % à Francfort et 15 % à Munich.
Pour ce qui est du marché londonien, les prix sont à la baisse depuis le Brexit en 2016. En l’absence d’une forte demande internationale, les prix de l’Immobilier sont sous pression, la capacité d’emprunt des acquéreurs locaux étant à son pire niveau depuis 2007 en raison des taux d’emprunt élevés.
À Varsovie, les prix de l’Immobilier ont augmenté de près de 40 % entre 2012 et 2022.
Les perspectives d’emploi élevées, l’expansion du métro et les lotissements modernes ont maintenu le Marché attractif.
Cependant, en raison d’un fort contexte inflationniste, les taux hypothécaires ont grimpé en flèche, réduisant l’engouement des ménages pour l’accès à la propriété foncière.
S’en est suivie une baisse d’environ 10 % des prix depuis la mi-2022 et une croissance de la demande sur le marché locatif, qui a connu une forte croissance.
L’on observe toutefois, que de récentes subventions hypothécaires ont déclenché une frénésie d’achat.
Stockholm connaît la plus forte correction, à savoir plus de 20 % entre mi-2022 et mi-2023 et ce en raison d’une surchauffe de la demande conjuguée à des effets de leviers à taux variables importants.
Amsterdam perd 14 % dans le même temps, soit la plus forte correction depuis les années 80. Là encore, c’est le durcissement des conditions de financement et la réduction du pouvoir d’achat des ménages en raison de l’Inflation, ainsi qu’une réglementation de plus en plus contraignante qui ont eu raison de la demande.
Pour ce qui est de Paris, la baisse a été initiée dès 2021, avec une accélération ces derniers temps en raison des conditions difficiles d’accès au financement, mais également de l’augmentation de la taxe foncière.
Le marché du logement à Madrid reste abordable : après trois années de stagnation, les prix ont augmenté de 3 % au cours des quatre derniers trimestres.
À Milan, les prix ont diminué de 2 %, en lien avec la croissance des loyers et la baisse du pouvoir d’achat.
En ce qui concerne le Moyen-Orient, les prix réels de l’immobilier à Dubaï ont continué d’augmenter à un rythme soutenu, avec une croissance à deux chiffres. »Compte tenu de la forte croissance des revenus et d’un marché locatif dynamique, avec une croissance des loyers dépassant même celle des prix des propriétaires, nous considérons le marché comme étant correctement valorisé », écrivent les analystes de l’Indice.
Le déséquilibre du marché immobilier à Tokyo n’a cessé de s’accentuer et, par conséquent, la ville est progressivement passée du statut de zone à risque à celui de bulle au cours des 20 dernières années, contrastant fortement avec le reste du pays , si bien que Hong Kong est constamment confronté à un risque de bulle. Après avoir chuté de 7 % entre mi-2022 et mi-2023, les prix de l’Immobilier sont revenus à des niveaux observés pour la dernière fois en 2017.
L’offre de logements à Singapour n’a pas suivi la forte demande nationale et internationale. Les prix ont ainsi augmenté de 15 % depuis 2018, hausse toute relative face à celles des loyers qui ont bondi d’environ 40 % au cours de la même période.
En Australie, le marché Immobilier de Sydney a été très volatil ces dernières années, entrant et sortant d’un risque de bulle.
Une hausse agressive du taux Directeur par la banque centrale a récemment provoqué une forte correction des prix, qui sont revenus à leur niveau de 2018.
À Sao Paulo les prix sont actuellement environ 25 % en dessous de leur sommet de 2014.
Au Canada, entre mi-2019 et mi-2022, les prix ont augmenté de 25 % à Vancouver et de près de 35 % à Toronto, tandis que l’endettement des ménages a augmenté rapidement.
À Miami, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter plus rapidement que la moyenne nationale ; le niveau des prix y a plus que doublé au cours des 10 dernières années.
New York connaît un retour en force après la faiblesse significative du Marché pendant la période de Corona : les prix y ont augmenté de 3 % entre mi-2022 et mi-2023 ; en revanche, Boston est en perte de vitesse.
La reprise du marché immobilier à San Francisco a été de courte durée : depuis mi-2022, les prix y ont baissé de 10 % et les loyers de 3 %.
Los Angeles souffre également d’une perte généralisée de compétitivité économique ; face à la faible croissance des revenus et à la détérioration des prix de l’Immobilier, les stocks de logements disponibles ont commencé à y augmenter.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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