Préalablement à la signature du contrat de location, le locataire devra soigneusement vérifier son contenu. La négociation des clauses d’un contrat de location peut parfois s’avérer être complexe et longue, à l’instar de celle qui précède l’acquisition d’un bien immobilier.
Le locataire devra lire attentivement et comprendre chaque clause du contrat et s’assurer que certains points important y figurent .
Lorsque la durée du bail est inférieure à cinq années, la loi israélienne n’impose pas aux Parties de rédiger un contrat de location par écrit.
Néanmoins, il sera vivement recommandé, quelle que soit la durée du bail, de rédiger un contrat de location et de mentionner explicitement les termes des accords entre les Parties.
Le contrat sera ensuite signé par le locataire et le propriétaire.
Le locataire devra s’assurer que certaines informations élémentaires sont mentionnées et notamment : l’identité des Parties, la description de l’appartement et son emplacement, le montant du loyer, la durée du bail, la nature des garanties demandées, les conditions d’utilisation du bien immobilier, etc.
Par ailleurs, le locataire devra s’assurer que le bailleur est bien le propriétaire du bien immobilier et qu’il est juridiquement apte à signer le contrat de location.
De plus, au cours des dernières années, le législateur israélien est intervenu afin de fixer un cadre juridique basique à la rédaction des contrats de location. De ce fait, le locataire devra s’assurer que ces conditions sont intégralement remplies par le bailleur et devra notamment vérifier :
1. L’état du bien immobilier
Le bailleur a l’obligation de mettre à disposition du locataire un bien immobilier qui soit convenable et habitable. Conformément à la loi, le bien immobilier devra obligatoirement être raccordé au système d’évacuation des eaux usagées, disposer d’un accès à l’Eau courante et à l’Électricité, posséder un système d’aération fonctionnel et ne pas être dangereux.
2. La responsabilité des réparations en cas de dysfonctionnements et vices cachés
Les réparations relatives aux dysfonctionnements liés à l’usure naturelle ou à la structure du bien immobilier seront à la charge du propriétaire. Lorsque ces dysfonctionnements nécessitent une intervention en urgence, elles devront être effectuées par le propriétaire et à ses frais dans un délai maximal de trois jours.
3. La souscription à une police d’assurance
Le propriétaire n’est pas habilité à imposer au locataire la souscription d’une police d’assurance habitation. Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale à ce sujet en Israël, il sera recommandé que le propriétaire prenne à sa charge la souscription d’une police d’assurance habitation et le locataire une police d’assurance pour son mobilier et sa responsabilité civile.
4. La nature des garanties exigées
– Le contrat de location devra préciser quelles sont les garanties exigées par le propriétaire. Parmi les garanties les plus répandues, sont notamment exigées :
– La signature d’un garant sur un « acte de cautionnement », dans lequel il confirme avoir pris connaissance des termes du contrat et des engagements du locataire ;
– Le dépôt d’espèces, le chèque encaissé ou la garantie bancaire. La loi israélienne restreint leur montant à l’équivalent de trois mois de loyer au maximum ;
– Le chèque de caution (non encaissé) détenu chez le propriétaire pendant la durée du bail;
L’acte de reconnaissance de dette, comportant un montant prédéfini selon lequel le locataire s’engage à verser cette somme au propriétaire en cas de violation des termes du contrat de location.
Dans le cas où le locataire refuse d’évacuer le bien immobilier à la fin du bail, ou s’il cause des dommages à ce dernier ou n’honore pas ses engagements financiers, ces garanties pourront être utilisées par le propriétaire.
Par ailleurs, l’usage répandu est que le locataire confie au propriétaire des chèques pré-signés, à l’attention des administrations vis-à-vis desquelles il s’est engagé à procéder aux paiements inhérents à l’utilisation du bien immobilier (Mairie, compagnie des Eaux, compagnie d’Électricité, compagnie de Gaz, syndic).
Ultérieurement à la fin du bail, si le locataire ne s’est pas acquitté de ces règlements, le propriétaire sera habilité à remplir ces chèques et à les remettre aux administrations concernées.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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