Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement, le promoteur s’engage vis-à-vis de l’acheteur à finaliser la construction au cours d’un délai précis.
A cette date l’appartement devra être construit, apte à être habité et avoir obtenu le certificat de conformité. En cas de retard de livraison, la loi israélienne prévoit le paiement d’indemnités par le promoteur.
Depuis l’adoption de l’amendement numéro 9 de la loi relative aux acquisitions immobilières, qui s’applique pour tous les contrats d’acquisition signés à partir du 1er juillet 2022, le montant des indemnités et la période de retard autorisé ont été modifiés par le législateur israélien.
Dans la brochure explicative relative au vote de cet amendement, il a été précisé que la loi relative aux acquisitions immobilière est destinée à rééquilibrer le rapport entre promoteurs et acheteurs, en faveur de ces derniers.
Préalablement à ce vote, la jurisprudence avait plusieurs fois constaté ce déséquilibre, allant jusqu’à estimer que l’acquéreur était quasiment soumis au bon vouloir du promoteur et n’avait d’autre choix que de signer un contrat sans possibilité réelle de négociation.
De plus, la Cour avait mentionné l’importance cruciale de la date de livraison pour l’acheteur qui constitue l’une des clauses essentielles du contrat d’acquisition.
Enfin, il avait été précisé qu’en cas de retard de livraison, l’acquéreur, qui a déjà réglé la majeure partie du prix d’achat, préférait fréquemment éviter d’entamer des poursuites judiciaires à l’encontre du promoteur, de crainte d’occasionner un retard supplémentaire pouvant lui porter de lourds préjudices financiers.
Le montant des indemnités
Concernant les contrats d’acquisition signés jusqu’au 30 juin 2022, le montant des indemnités de retard que devra régler le promoteur sera fixé comme suit :
- Durant les huit premiers mois : Indemnité équivalente à un mois et demi de loyer ;
- À partir du neuvième mois : Indemnité équivalente à un mois et quart de loyer.
Concernant les contrats d’acquisition signés à partir du 1er juillet 2022, le montant des indemnités de retard que devra régler le promoteur sera fixé comme suit :
- Premier mois de retard : Pas d’indemnités ;
- Pour les mois 2, 3 et 4 : Indemnité équivalente à un mois de loyer ;
- Pour les mois 5, 6, 7, 8, 9, 10 : Indemnité équivalente à un mois et quart de loyer ;
- À partir du 11e moi et jusqu’à la remise des clefs : Indemnité équivalente à un mois et demi de loyer.
La durée de retard autorisée
Concernant les contrats d’acquisition signés jusqu’au 30 juin 2022, la durée de retard autorisée, au cours de laquelle le promoteur n’est pas contraint de régler des indemnités, était de 60 jours à compter de la date de livraison contractuelle.
En revanche, depuis la réforme, pour les contrats d’acquisition signés depuis le 1er juillet 2002, cette période a été réduite à 30 jours.
Les cas de « force majeure »
La loi israélienne stipule que les Parties sont habilitées à convenir dans le contrat d’une clause voulant qu’en cas d’événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur, le retard occasionné ne sera pas soumis au paiement d’indemnités de retard.
En revanche, la jurisprudence a précisé que le promoteur devra démontrer une relation de cause à effet entre le cas de force majeur et le retard constaté.
Par exemple, il est généralement convenu que lorsque le retard est dû à des conditions météorologiques particulièrement difficiles, à une catastrophe naturelle, à la situation sécuritaire ou encore à des difficultés relatives à l’importation de matériaux de construction et autres matières premières, le promoteur n’aura pas l’obligation de verser des indemnités de retard à l’acheteur au cours de cette période.
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Maître Yonathan TSADIKA
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