Malgré la hausse des taux, le ralentissement des ventes et la baisse des prix des terrains, rien n’y fait, les prix de l’immobilier restent stables.
Pourquoi ? Qu’il s’agisse des banquiers, des promoteurs, de l’État, ou encore des particuliers, personne ne souhaite la baisse des prix de l’Immobilier.
Tout est question d’intérêt ; les gens agissent par intérêt.
Prenons l’exemple du marché Immobilier en Israël. Aucun des acteurs de ce marché n’a vraiment intérêt à ce que les prix baissent.
Pour être précis, ils ont tout intérêt à ce que les prix ne baissent pas. Résultat : malgré la hausse des taux d’intérêt, malgré le ralentissement des ventes, malgré la baisse des prix des terrains, les prix restent stables.
L’on observe, il est vrai, quelques baisses, mais elles restent à la marge par rapport à l’augmentation à deux chiffres enregistrée en 2022.
La dernière conférence annuelle organisée par Ernst & Young et le Cabinet d’avocats Steinmetz, Haring, Gorman, s’étant tenue fin juin 2023 à Tel Aviv, illustre bien l’intérêt de tous à maintenir la stabilité des prix.
En matière de transactions immobilières, les banques sont les grandes gagnantes : elles financent l’Offre par le crédit aux promoteurs, et la Demande en finançant les acquéreurs.
Et c’est cet intérêt double qui permet en partie de comprendre pourquoi personne ne souhaite une baisse des prix : une baisse des prix nuirait d’une part à la capacité de remboursement des promoteurs, mais également à la valeur des logements pris en garantie par les banques dans le cadre des crédits immobiliers octroyés.
Il existe une relation directe entre prix des logements et volume de financement, de sorte qu’une baisse des prix entraînerait inévitablement une diminution du volume des crédits octroyés.
Les banques, il est important de le rappeler, vivent du crédit.
En d’autres termes, ont-elles intérêt à ce que les prix baissent ?
Au cours de la conférence, Dov Kelter, actuel PDG de la banque Hapoalim a rendu hommage à la politique d’augmentation du taux Directeur par le Gouverneur de la BCI – Banque Centrale d’Israël – qui selon lui a permis de faire baisser l’Inflation, ce qui est vrai et commence à se vérifier.
Cette augmentation a également eu pour effet de propulser les bénéfices des banques…
En matière de taux d’intérêts, les intérêts des banques et de leurs clients sont divergents : les taux d’emprunt augmentent, tandis que la rémunération des épargnes stagne.
Les promoteurs reconnaissent tous le fait qu’il y a un ralentissement du rythme des ventes sur plans.
L’ensemble de l’Industrie connaît un ralentissement, les stocks sont là, mais les prix ne baissent pas ; les promoteurs savent parfaitement qu’il y a un déficit structurel de l’Offre et que tôt ou tard, les ventes reprendront.
À ce moment-là, ils écouleront leurs stocks au prix fort; en attendant, il s’agit de tenir les positions.
Ils témoignent déjà d’une reprise des ventes depuis avril comparativement à l’accalmie qui a caractérisé le premier trimestre, ce qui peut également expliquer la durabilité des prix des appartements. Les stocks limités dont ils disposent actuellement expliquent l’absence de remises importantes et expliqueront l’augmentation des prix à l’avenir.
Aussi bizarre que cela puisse paraître, l’actuelle baisse des prix des terrains ne se traduira pas non plus par une baisse des prix de l’Immobilier.
Et pourtant ! Lorsque les prix des terrains ont augmenté, les promoteurs ont expliqué qu’ils devaient augmenter les prix des appartements.
Par contre, lorsque les prix baissent, la réciproque ne se vérifie pas.
Heureusement, les entrepreneurs ont une explication à cela : les prix à l’achat des terrains ont baissé, mais leur coût a augmenté.
De fait, l’acquisition du terrain est financée par l’emprunt ; l’augmentation des taux a donc fait augmenter le coût du terrain.
Certains promoteurs ont donc demandé à l’État d’apporter une solution à cette hausse des taux qui fait augmenter le coût du terrain ; mais l’État n’a pas non plus d’intérêt économique à ce que les prix des logements baissent.
L’immobilier génère des recettes fiscales importantes pour l’État, de la vente des terrains de l’État aux entrepreneurs, à la taxe sur la plus-value que paient les vendeurs.
Quid des municipalités et autres autorités locales ? Ils n’ont pas non plus intérêt à augmenter la population locale, car qui dit population, dit services publics.
Ces derniers veulent des entreprises qui paient des impôts fonciers, pas des familles avec enfants pour qui, des bâtiments publics sont nécessaires.
Que restent-ils à ceux ne pouvant plus accéder à la propriété foncière ? Apparemment (et seulement en apparence) la réponse est simple : la location.
Mais cela revient à dire aux ménages n’ayant ni l’apport personnel nécessaire, ni la capacité d’emprunt requise, ” il n’y a pas de pain, qu’ils mangent de la brioche !”, pour paraphraser Marie-Antoinette, même si cette citation semble apocryphe.
Lorsque la Demande sur les locations augmente et que les taux d’emprunt augmentent, les propriétaires ont toutes les raisons d’augmenter le coût des loyers.
À l’époque où les rémunérations des épargnes étaient quasi-nulles, l’on se contentait d’une rentabilité à 2.50 % en matière de revenus locatifs.
Actuellement, lorsque les taux d’emprunt sont élevés et qu’un placement sans risques peut être rémunéré entre 4 et 5 %, les bailleurs ont d’autres prétentions en matière de rentabilité, d’où augmentation du loyer.
La location perd donc de son attractivité.
Au moins, un prêt à taux fixe permet d’avoir une certitude quant au montant du remboursement mensuel ; le paiement peut être élevé, certes, mais sûr.
En matière de loyer, cependant, les locataires sont dans le flou et à la merci du bailleur.
À noter que ces mêmes bailleurs ne souhaitent pas spécialement voir la valeur de leur bien se déprécier.
Selon le BCS – Bureau Central des Statistiques-, 67 % des ménages vivent dans un bien dont ils sont propriétaires.
Ainsi, aucun des acteurs du secteur de l’Immobilier n’a intérêt à ce que les prix des logements baissent ; c’est vrai pour les banquiers, les promoteurs, l’État, les propriétaires etc.
De même pour les avocats, dans la mesure où 1 % d’un appartement d’une valeur de 5 millions de shekels n’est pas la même chose que 1 % d’un appartement d’une valeur de 3 millions de shekels.
Et n’oublions pas les architectes et décorateurs d’Intérieur, les menuisiers – vous avez acheté un appartement pour 4 millions de shekels, n’investirez-vous pas 100,000 shekels dans la cuisine ?
Tout le monde a intérêt à ce que les prix des logements continuent à s’apprécier.
Tout le monde, sauf ceux qui ne sont pas propriétaires…
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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