Sur 16 des plus grandes villes étudiées, les F-4 (appartements de quatre pièces) ont augmenté au sein de 11 d’entre elles ; ils ont également baissé au sein de quatre autres et stagnent dans une.
Selon la dernière étude menée par l’ancien Président de l’Ordre des experts immobiliers israéliens Ohad Danos, dans laquelle il s’intéresse aux évolutions de prix des F-4 au sein d’un échantillon de 16 grandes villes israéliennes, les prix de ces derniers ont augmenté au sein de 11 d’entre elles au cours du premier trimestre 2023 comparativement au dernier trimestre 2022.
Ils ont connu une légère baisse à Beer Sheva, Kfar Saba, Modiin et Ramleh, tandis qu’ils ont stagné à Ashdod.
Cette étude vient contredire les chiffres dernièrement publiés par le BCS – Bureau Central des Statistiques – qui faisait état d’une légère baisse de 0.20 % des prix de l’Immobilier.
Il convient de noter que contrairement à Danos, le BCS s’appuie sur l’ensemble des transactions, tous types de biens immobiliers confondus.
Concernant sa méthodologie, Danos explique ne prendre en compte que des appartements à niveau de construction similaire, excluant de ses statistiques certains biens avec des particularismes qui seraient de nature à fausser ses chiffres : jardin, finitions luxueuses, etc…
Pour ce qui est du choix des F-4, il observe que c’est sur ces derniers que porte le plus grand nombre de transactions aux constructions les plus uniformes ; les F-3, par exemple, ne présentent pas selon lui cette même uniformité.
Ainsi, et après avoir éliminé toutes les transactions lui semblant particulières, son étude s’appuie sur un panel de 2,852 appartements de type F-4.
Est-ce que les prix vont continuer à augmenter ?
Les résultats de cette étude surprennent dans un contexte de stagnation du Marché, bien qu’ils soient conformes aux données publiées par la Banque Centrale d’Israël début mai, faisant état et d’une reprise du nombre de transactions et du marché des crédits immobiliers au cours du mois de mars comparativement à février.
Sous peu, les chiffres du BCS devraient venir confirmer, ou non, l’augmentation des prix de l’Immobilier.
Selon les chiffres de Danos, les prix des 4 pièces ont grimpé de 2.40 % au cours du premier trimestre 2023 comparativement au dernier trimestre 2022.
Annualisé, il s’agit d’une augmentation de 18.40 % des prix par rapport au premier trimestre 2022.
Les ventes de F-4 ont également augmenté de 29 % par rapport au dernier trimestre 2022, mais sont tout de même en baisse de 37 % comparativement au premier trimestre 2022.
Herzeliya en tête de liste
La ville ayant connu la plus forte augmentation est la ville d’Herzeliya qui avec un prix moyen de 3.6 millions de shekels pour un F-4, a connu une augmentation de 10 % entre le dernier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.
Elle est talonnée par Holon, avec une augmentation de 9 % pour un prix moyen de de 2.5 millions de shekels.
En troisième position sur la liste se trouvent les villes de Netanya, avec une augmentation de 7 % pour un montant de 2.12 millions de shekels et Haïfa, également avec une augmentation de 7 % pour un montant de 1.61 million de shekels.
À Tel-Aviv et à Jérusalem, les prix ont grimpé de 3 % pour atteindre respectivement 3.77 millions et 2.71 millions.
Également sur la liste : Rehovot, Rishon Lezion et Petah Tikva, où les prix des appartements de quatre pièces ont augmenté de 2 % pour atteindre respectivement 2.38 millions de shekels, 2.37 millions de shekels et 2.34 millions de shekels.
À Ashkelon et à Eilat, les prix ont augmenté de 1 % pour atteindre respectivement 1.62 million de shekels et 1.61 million de shekels.
À Ashdod, aucun changement et le prix d’un appartement de quatre pièces y est en moyenne de 1.85 million de shekels au cours du premier trimestre 2023.
Baisse des prix en revanche au sein de Ramleh, qui accuse une baisse de 3 % avec un prix moyen de 1.63 million de shekels.
Beer Sheva connaît une baisse de 2 % pour un montant de 930,000 shekels.
À Modiin, les prix des F-4 ont connu une baisse de 2 % avec un prix moyen de 2.97 millions de shekels pour ce type de bien.
Enfin, ils ont baissé de 1 % à Kfar Saba, où leur prix est en moyenne de 2.78 millions de shekels.
En revanche, et hormis Beer Sheva, où une baisse de 7 % a été enregistrée, les F-4 ont connu une augmentation de leur prix moyen dans l’ensemble des villes étudiées, avec un bond de 45 % à Modiin, ce qui illustre la pénurie de l’Offre.
Eilat, Herzliya, Holon, Kfar Saba, Petah Tikva et Rishon Lezion ont augmenté de plus de 20 %.
À Jérusalem, Haïfa, Ashkelon, Rehovot, Netanya et Ashdod, des augmentations de plus de 10 %, et jusqu’à 19 %, ont été enregistrées.
Pour Tel Aviv, l’augmentation est plus modeste, à savoir 9 %, tandis qu’à Ramleh elle ne fut que de 3 %.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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