Appartements compacts, avec peu de places de stationnement, mais en grand nombre : le ministère des Finances permet aux promoteurs d’augmenter le nombre de constructions mais demande en contrepartie de les affecter en location permanente sans possibilité de les revendre au bout de 20 ans, contrairement à ce qui existe actuellement.
Le ministère des Finances et l’Administration en charge de l’aménagement du Territoire conduisent, à travers la Loi « Aménagements », une réforme dans le domaine des logements locatifs à long terme, et espèrent en conséquence, la construction de complexes de centaines d’appartements compacts – comprendre moins d’expositions et de petite surface – avec de grandes surfaces de parties communes, situés au cœur des zones à forte Demande, à proximité des transports en commun, où se trouvent également de nombreux espaces commerciaux et lieux de Travail.
La nouvelle réforme vise à inciter les entrepreneurs privés à développer le domaine de la location longue durée, afin d’offrir aux familles peu nombreuses, aux jeunes couples ou encore aux retraités une alternative à l’achat d’un appartement, en leur permettant de signer un bail à long terme, plutôt que de se saigner aux « quatre veines » à tenter péniblement de réunir l’apport personnel nécessaire à un achat.
Depuis que l’initiative de développer le domaine du logement locatif à longue durée est née au sein du ministère des Finances en 2013 suite à la « manifestation des tentes » en 2011, une société de location étatique a été créée et des lois ont été promulguées accordant des allégements fiscaux aux entrepreneurs oeuvrant dans ce secteur.
Au cours de la décennie écoulée, environ 18,000 logements en location longue durée ont été construits ou sont en cours de construction sur des terrains appartenant à l’État.
La nouvelle réforme offre aux locataires un produit complètement différent, et aux entrepreneurs un modèle économique qui n’a toujours pas d’équivalent en Israël, mais déjà existant dans des pays comme les États-Unis et l’Allemagne.
Cette réforme offrira aux promoteurs la possibilité de tripler le nombre de logements au sein d’un même projet, mais également d’économiser sur les coûts de construction.
En contrepartie, ils doivent s’assurer que la propriété de tous les appartements restera perpétuellement celle d’une seule entreprise.
Autrement dit, même après des années, ils ne pourront pas vendre les appartements séparément, mais uniquement le complexe dans son ensemble.
En matière de durée de bail, ils seront tenus à la signature de baux de cinq années, avec une option de prolongation de cinq années supplémentaires.
Jusqu’à présent, les projets de location longue durée existants tablaient sur une vente des appartements après 20 ans afin que le projet soit rentable.
En effet, pour mener son projet à terme, le promoteur a reçu un prêt d’une banque, les loyers financant le projet et le remboursement des intérêts.
Ce n’est qu’après la vente des appartements – après 20 ans – que l’entreprise est également tenue de rembourser le capital du prêt, l’augmentation de la valeur des appartements tout au long de la période garantissant le remboursement du capital, mais également un bénéfice pour l’entrepreneur.
Dans le cadre de cette réforme, ce modèle économique devient obsolète dans la mesure où les appartements ne peuvent plus être vendus individuellement restant toujours en location à long terme. Ainsi, le profit par appartement sera moindre, mais il y aura plus d’appartements, de sorte que le total des loyers perçus augmentera, tandis que dans le même temps les coûts de construction diminueront.
La viabilité économique découle du fait que les organismes en charge de l’aménagement urbain autoriseront les promoteurs à construire un immeuble d’une superficie deux fois plus grande que ce qui aurait pu être construit s’il s’agissait d’un plan de construction d’appartements destinés à la vente.
Par ailleurs, et du fait que la plupart des appartements sont petits, le nombre d’appartements prévu est trois fois supérieur au nombre d’appartements qui aurait été approuvé si un programme d’appartements à vendre avait été promu. Ainsi, un étage pourra comprendre entre 6 et 12 appartements.
Cette planification est possible dans la mesure où les logements ne sont pas destinés à la vente et ne doivent donc pas répondre aux critères de potentiels acheteurs.
De plus, sur un plan statistique, les locataires diffèrent des acheteurs d’appartements : il s’agit majoritairement de célibataires ou de petits ménages sans enfant.
La réforme repose sur deux axes : le premier est la préparation d’un plan de logement locatif à long terme, plan qui guidera les comités en charge de l’aménagement du Territoire concernant les spécifications de planificationqu’elles peuvent approuver pour les promoteurs.
Le second sera un amendement à la loi sur l’urbanisme et la construction, qui exigera une propriété unifiée de l’ensemble du projet et de ses appartements.
À noter que ces projets iront de 100 à 500 logements.
70% des appartements seront de petite taille, allant du studio au 3 pièces, d’une superficie inférieure à 80 mètres carrés. Ces appartements auront une, voire deux expositions, mais pas plus.
Des économies considérables sur les coûts de construction seront réalisées par les promoteurs, qui n’auront pas à prévoir un système de climatisation autonome pour chaque appartement, qui sera, à l’instar d’un immeuble de bureaux, commun à tout un étage.
Les infrastructure connaîtront également une évolution adaptée à ce type de bâtiment : au lieu d’un système de climatisation, d’eau, d’électricité pour chaque appartement, il sera possible d’installer des systèmes centraux dans un espace commun, ce qui rendra plus facile la maintenance de ces systèmes et permettra de libérer de l’espace dans les appartements.
Parce que les appartements sont petits, il y aura une rigueur sur les espaces ouverts et communs et les entrepreneurs ne seront pas autorisés à utiliser ces espaces pour d’autres besoins.
Il pourra s’agir d’un club de locataires, d’une salle de sport, d’un espace de travail, ou encore d’un local pour vélos ou poussettes.
Les promoteurs seront également tenus d’allouer un espace ouvert d’une superficie d’au moins 150 mètres carrés.
Enfin, les plans exigeront la création d’un jardin d’enfants ou d’une garderie, mais il n’y aura aucune exigence en matière d’infrastructures destinées aux institutions gouvernementales et ce afin de ne pas nuire à la viabilité économique du projet.
Le projet évoque également les problèmes de stationnement : les promoteurs devront réduire fortement le nombre de places de stationnement.
Aucun des petits appartements ne se verra attribuer de places de stationnement et le nombre de places de stationnement pourra être inférieur à la moitié du nombre d’appartements global du projet.
De plus, s’agissant de petits ménages, qui plus est à proximité des stations de transport en commun, semble que la nécessité d’être véhiculé est moindre.
Par ailleurs, ces projets auront des zones commerciales et des espaces permettant d’accueillir des lieux de Travail.
Ceux-ci permettront aux locataires de profiter de divers services à distance de marche, et seront une autre source de revenus pour les promoteurs.
Le comité de district de Tel-Aviv a approuvé au cours de l’année 2022 deux projets à Givatayim où l’on peut voir des bourgeons du plan du ministère des Finances, du moins en termes de nombre d’appartements.
Ainsi, le projet Tidhar se trouvant près de la bourse aux diamants de Ramat Gan, prévoit 64 étages avec 500 appartements à louer ; une telle quantité d’appartements est possible grâce à leur petite surface.
En résumé :
- Propriété : tous les bâtiments appartiennent à une seule entreprise ;
- Nombre d’appartements : de 100 à 500 ;
- Durée : baux de 5 années + option de 5 années ;
- Appartements par étage : entre 6 et 12 ;
- Chambre forte : partagée ;
- Espace de stockage : 8 mètres carrés par appartement dans un entrepôt partagé ;
- Systèmes de climatisation, d’eau et de chaudière : partagés ;
- Parties communes : au moins 60 mètres carrés dans le bâtiment (clubs/locaux vélos/salles de Travail) ;
- Espace ouvert : au moins 150 mètres carrés/bâtiment.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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