Dans le souci de privilégier l’accès à la propriété d’un logement unique pour les résidents israéliens, la législation limite de façon stricte, à plusieurs niveaux, les possibilités d’acheter un appartement supplémentaire.
- Les contraintes fiscales : alors que l’achat d’un premier appartement en Israël, ou d’un bien de remplacement, vous octroie des abattements fiscaux importants en termes de taxe d’acquisition et d’exemptions de taxes sur la plus-value, si vous possédez déjà un appartement, la fiscalité sera beaucoup plus importante à la fois à l’achat mais aussi à la revente. Ainsi, si possédez votre logement principal et que vous désirez acheter un petit studio pour investissement, la taxe d’acquisition sur celui-ci sera de 8% au moins. Mais le pire est que vous perdez la possibilité d’une exemption de taxe sur la plus-value à la fois sur la revente de ce studio mais aussi sur votre appartement, qui du coup n’est plus un bien unique…
- Les contraintes de financement : La loi régule aussi les possibilités d’emprunt. Alors que votre premier bien pourra être financé par une banque hypothécaire, selon le cas, jusqu’à 75% de sa valeur, un deuxième appartement, tout comme un bien commercial, sera financé jusqu’à un maximum de 50%. Pire encore, depuis l’année dernière, il ne vous est plus possible d’ajouter une hypothèque sur votre premier bien pour financer un deuxième appartement. Les petits placements familiaux, tout comme les investissements en série, sont donc réellement pénalisés.
- Quelles solutions fiscales pour investir ? L’accent de la législation est mis sur les biens d’habitation, donc les logements, qui manquent cruellement aux familles israéliennes. Par conséquent, il faut savoir qu’au niveau fiscal, un bien commercial, ou un terrain non constructible, ne sont pas considérés comme des appartements. Certes, ils ne bénéficient pas des abattements du premier appartement, mais ils ne comptent pas comme un deuxième appartement et ne vous privent donc pas des avantages fiscaux à la revente de votre premier bien. Notons que l’abattement à l’achat, pour un nouvel immigrant, est aussi octroyé sur un bien commercial, sous conditions, en plus de son logement.
- Et le financement ? Selon le même principe, les contraintes bancaires sont beaucoup plus souples pour un bien commercial ou un terrain, que pour un 2e appartement. Ainsi, même si vous ne pouvez emprunter plus de 50% de la valeur du bien, vous pouvez par contre ajouter une hypothèque sur votre premier bien pour financer tout achat qui ne serait pas un « 2e appartement » au sens fiscal. Ce mécanisme peut vous mettre à disposition un emprunt beaucoup plus important, pour un terrain ou un bien commercial, que pour un appartement. Notons au passage qu’en Israël, les résidences de tourisme et la location saisonnière courte durée, si elle est bien encadrée, fiscalement et légalement, sont assimilées à une activité commerciale, et le bien n’est donc pas vu comme un appartement d’habitation.
- Acheter pour ses enfants ? Les donations n’étant pas soumises à une taxation en Israël, sous certaines conditions, les israéliens ont tendance à donner de l’argent à leurs enfants pour qu’ils s’achètent un appartement. Attention, si les enfants sont mineurs, l’appartement entre dans le foyer fiscal des parents et compte pour un deuxième appartement. Toutefois, il est possible de sortir cet appartement du foyer fiscal à condition de prouver une origine externe au financement, selon des critères définis.
Les contraintes à l’achat d’un 2e appartement sont telles que, vue la hausse importante du marché, il vous est encore envisageable aujourd’hui de vendre le premier bien pour profiter d’une belle plus-value exemptée, avant de vous lancer dans des investissements…
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Maître Yaël Hagege Maruani
Avocat et Notaire
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