Lors d’un investissement immobilier à des fins locatives, le bailleur en devenir compte sur les futurs revenus locatifs pour financer tout ou en partie les échéances du financement contracté dans le cadre de l’acquisition. Mais il serait judicieux également, à toutes Fins utiles, prévoir un « plan B » dans le cas de loyers impayés.
En cas d’impayés, la pérénité de l’investissement peut s’en trouver menacée.
Deux grandes options permettent aux bailleurs de sécuriser leurs revenus locatifs : une caution ou une assurance loyers impayés.
L’impayé de loyer est l’une des principales craintes des propriétaires-bailleurs.
De fait, il peut les plonger dans une situation budgétaire périlleuse, notamment quand les revenus locatifs participent au remboursement du crédit immobilier ayant financé le logement.
Il est cependant possible de prévenir ce risque, en exigeant de son locataire une caution ou bien en souscrivant une assurance-impayé ; un bailleur a le choix entre l’une ou l’autre, la loi lui interdisant de cumuler les deux.
Comment fonctionne la caution ?
Une personne – souvent un proche du locataire – signe un acte d’engagement de caution solidaire qui la rend co-responsable du paiement du loyer.
Attention, si le cautionnement est « simple » et non « solidaire », la caution ne sera appelée à régler le loyer qu’en dernier ressort ; le bailleur devra d’abord rappeler le locataire à l’ordre selon les règles en vigueur.
C’est seulement si ce dernier s’avère insolvable que le bailleur pourra solliciter la caution.
Mieux vaut donc toujours préférer une caution solidaire car, dès le premier impayé, le bailleur peut exiger qu’elle se substitue au locataire défaillant.
Avantage : ce dispositif est gratuit. Inconvénient : le signataire de l’acte de caution peut, lui-même, être défaillant et ne pas payer !
Souscrire une assurance spécifique dit garantie des loyers impayés
Une des solutions pour prévenir le risque d’impayé consiste à souscrire une assurance spécifique dit garantie des loyers impayés (GLI).
Cette garantie est payante, généralement entre 2.50 et 3.50 % du montant du loyer perçu.
En contrepartie, la garantie couvre les impayés de loyers et de charges, mais aussi les frais de procédure de recouvrement jusqu’à l’éventuelle expulsion du mauvais payeur.
La plupart des contrats assurent également les dégradations du logement constatées au départ du locataire, pour la part excédant le montant du dépôt de garantie.
Pour comparer les GLI, il convient de s’intéresser notamment aux plafonds de garantie par type de sinistre, mais également la durée maximale de prise en charge des impayés.
Enfin, un délai de carence et/ou une franchise sont parfois prévus.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
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