Avec la remontée des taux, nombreux sont les emprunteurs qui ne peuvent emprunter, pris en tenailles entre le trio infernal de l’apport personnel, le taux d’usure et la remontée des taux.
Très populaires avant 2008, les prêts à taux variables capés ont aujourd’hui quasiment disparu du marché.
Mais face aux difficultés rencontrées par les emprunteurs, certaines banques remettent ces produits, à des taux souvent plus bas que les crédits classiques, au goût du jour.
C’est un produit qui avait presque disparu en France pour les particuliers mais pourtant en passe de faire son grand retour. Entré en vigueur dans les années 1980, le prêt à taux variable a longtemps eu la cote, avant de disparaître à partir de 2008, année marquée par la crise des subprimes.
Au lendemain de cette crise, il y a eu un amalgame énorme avec les taux variables que l’on trouve en Angleterre ou aux Etats-Unis, où ce sont de purs variables, sans protection de l’emprunteur, et ceux commercialisés en France, qui sont capés.
Au Portugal par exemple, des gens ayant emprunté à 3 %, se retrouvaient d’un coup à 6 % ou 7 % et ne pouvaient plus assumer leurs mensualités ; en France, il y eu quelques cas, mais des épiphénomènes.
De fait, dans l’Hexagone, les prêts à taux variables étaient à 99 % capés.
Concrètement, comment ça marche ?
La banque propose à son client de souscrire un prêt, par exemple à 2 %. Si il est « capé 1 », le taux peut aller jusqu’à 3 % en fonction de la conjoncture et 4 % si c’est un prêt à taux variable « capé 2 ».
À l’inverse, le taux peut également baisser dans les mêmes proportions. Le taux d’intérêt est déterminé à partir d’un indice de référence auquel est ajoutée une marge qui est fixe sur toute la durée du crédit.
L’indice de référence le plus couramment utilisé est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), taux de l’argent à court terme pratiqué entre les banques au sein de la zone euro. En fonction des fluctuations de ce taux, le taux du crédit immobilier est révisé.
Une solution au taux d’usure ?
Disparus entre 2008 et 2015 au profit des crédits immobiliers à taux fixes, les taux variables capés pourraient aujourd’hui faire leur grand retour.
Mais si à l’époque ce produit était l’occasion pour les emprunteurs de voir leur taux de crédit baisser en cas d’amélioration, la période actuelle semble indiquer que les taux de crédit immobilier ne vont pas cesser d’augmenter au cours des prochains mois.
Aujourd’hui, un Français à qui on proposerait un taux variable capé 1, même s’il emprunte à 1,50%, reste extrêmement protégé, avec des amplitudes de variations oscillant entre 0,50 % et 2,50 %.
Un taux de crédit capé 1 peut aujourd’hui être un rempart à l’inflation et à la hausse des taux.
Au pire, s’il emprunte à 1,40 % capé 1, l’emprunteur va se retrouver avec un taux maximum à 2,40 %, alors que l’on sait que les taux vont continuer à augmenter.
Si les banques, comme le reste des entreprises, tournent forcément au ralenti en cette période estivale, la rentrée pourrait voir évoluer le paysage du crédit immobilier.
Pour le moment, seulement deux enseignes proposent ces produits, avec un taux entre 1,20 % et 1,30 % sur 20 ans (contre 1,85 % en moyenne en juin pour un crédit classique sur 20 ans).
Aujourd’hui, c’est donc une solution pour rentrer dans les clous du taux d’usure. D’autant plus que les prêts variables capés ont leur propre taux d’usure, actuellement fixé à 2,45 %, toutes durées confondues.
Et cette solution pourrait bien devenir de plus en plus intéressante au cours des prochains mois.
En effet, le prochain relèvement au 1er octobre du taux d’usure, le taux maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter, ne devrait une fois de plus pas changer profondément la donne pour les oubliés actuels du crédit immobilier, tant les taux continuent à augmenter. Passer par des taux variables capés pourrait donc permettre de contourner cela, grâce à un taux nominal plus bas à la signature du contrat.
Ce ne serait pas étonnant que les banques dégainent ce genre de produits dès la rentrée 2022.
Cependant, il va falloir faire preuve de pédagogie, car aujourd’hui encore, « variable » se conjugue avec crise des subprimes dans l’inconscient collectif.
Toutefois, dans la période actuelle, ces crédits ont un réel intérêt.
Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
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Avec l’aimable autorisation de KNE
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