Le Comité ministériel en charge de légiférer a approuvé un amendement selon lequel l’indice du coût de la Construction sera calculé en fonction de la date de livraison de l’appartement prévue aux termes du contrat d’acquisition et non de sa livraison dans les faits.
L’amendement devrait s’appliquer immédiatement dans le cadre des opérations dites de « prix ciblé« . En dépit des menaces des promoteurs d’augmenter leurs prix, le Comité ministériel en charge de la législation a approuvé le 29/05/2022 la proposition du ministre de la Construction et du Logement, Zeev Elkin, de modifier la loi régissant les VEFA et ce au bénéfice des acquéreurs.
Reste maintenant à faire approuver l’amendement par la Knesset ; en parallèle, Elkin a l’intention de l’inclure comme condition des appels d’offres de l’État avant même son approbation.
Ainsi, cet amendement concernera tous les terrains détenus par l’État et commercialisés par l’ATI – Autorité des Terres d’Israël – , y compris les projets à prix réduit, anciennement appelés projets dits de « prix ciblé ».
Selon le ministre Elkin, « cet amendement vient corriger une injustice vieille de plusieurs années », avant de reprendre, « je comprends évidemment les inquiétudes des promoteurs, toutefois, il convient de rappeler que tout amendement à une loi, implique une certaine marge d’erreur. Avant toute chose, il est nécessaire d’apporter aux acheteurs de projets sur plans plus de transparence, de sécurité, mais également des prix plus bas. Cet amendement étant essentiel, j’ai déjà demandé aux professionnels d’agir de telle sorte à ce que cet amendement soit l’une des conditions aux prochains appels d’offres dans le cadre des projets à prix réduits ».
La loi régissant les ventes sur plans date de 1973 ; elle régie les rapports entre vendeur et acquéreur, donnant les outils permettant à ce dernier de poursuivre le promoteur afin d’être dédommagé en cas de défaillances du promoteur, une somme d’argent suffisante en cas de défauts de construction observés avant ou après la livraison du bien immobilier.
La loi encadre par ailleurs les aspects financiers de l’opération, prévoyant les sommes exigibles à chaque étape de la construction, de la signature du contrat à la livraison du projet, y compris les indemnités en cas de retard de livraison.
Sont également prévus les responsabilités du promoteur et de l’organisme financier qu’il aura sollicité pour garantir le projet, généralement une banque ou une compagnie d’assurances, dont le rôle est notamment de délivrer des garanties bancaires qui viendront se substituer à une inscription au Cadastre.
Jusqu’à présent, il était d’usage que l’intégralité du prix de l’appartement soit soumis à l‘indice du coût de la Construction, quand bien même certaines composantes n’y sont pas soumises, à l’instar du terrain, de la TVA ou encore du bénéfice du promoteur, etc. alors que cet indice ne devrait porter que sur les matériaux de Construction ou services liés à cette dernière.
Selon le mémorandum de loi proposé, seuls les matériaux liés à la construction seront dorénavant soumis à l’indice du coût de la construction .
Par ailleurs, est également proposé que le calcul de l’indice se fasse jusqu’à la date de livraison prévue aux termes du contrat et non jusqu’à la date de livraison dans les faits.
De plus, le montant de construction qui sera lié à l’indice sera déterminé en fonction du coût de la construction au mètre carré, mais aussi de la situation géographique du projet et du type de construction.
Le projet de loi prévoit également d’annuler un précédent amendement qui s’intéresse aux cas dans lesquels le promoteur est dispensé de paiements de dédommagements à l’acquéreur.
Actuellement, le promoteur n’est pas tenu d’indemniser l’acheteur pour un retard de livraison lorsque les circonstances à l’origine du retard sont indépendantes de sa volonté.
Le Ministère du Logement estime que cet amendement laisse trop de place à des abus de la part des promoteurs et veut contraindre ces derniers à dédommager les acquéreurs suite à tout retard de livraison et ce quel qu’en soit le motif.
La loi prévoit actuellement que le promoteur est en droit de facturer 5,114 ILS de services juridiques ou encore de démarches liées à l’affectation future des lots ; ce montant est transféré directement à l’avocat du vendeur.
En vertu de l’amendement approuvé, le promoteur ne sera pas autorisé à facturer à l’acquéreur de l’appartement des frais d’avocat au-delà du coût de l’appartement lui-même.
Lors de la publication du mémorandum, de nombreux promoteurs avaient protesté et fait savoir qu’il pourrait conduire à l’objectif opposé et à des augmentations de prix.
L’un d’eux avait confié à la presse économique que « le mémorandum comporte trois clauses, dont la plupart pourraient nuire à la rentabilité des promoteurs et augmenter considérablement le risque pour eux. L’État estime peut être que ces différentes mesures feront baisser le prix des appartements pour les futurs acquéreurs, mais dans les faits, les promoteurs en répercutent les effets sur les prix des appartements – et ceux qui en feront les frais seront finalement les acquéreurs… «
De son côté, le ministère de la Construction et du Logement estime que « l’amendement a été approuvé après un travail approfondi effectué par le ministère de la Construction et du Logement au cours des six derniers mois, afin de réduire les inégalités entre promoteurs et acquéreurs qui empêchent actuellement l’existence d’un marché sain et libre.
Ainsi, la loi a été mise à jour afin de réduire ces inégalités tout en établissant des règles du jeu équitables pour toutes les parties ».
Avec l’aimable autorisation de KNE
Services bancaires privés
office@kne-ltd.com
