En Israël, les prêts bancaires hypothécaires, dits Mashkenta, obéissent à des règles strictes de limitation imposés par la banque d’Israël. Dans un but toujours de donner la priorité aux primo-accédants, la banque d’Israël a publié cette semaine des nouvelles règles avec effet immédiat.
La limite d’emprunt sur une résidence secondaire :
Jusqu’à ce jour, il existait déjà une règle visant à limiter l’achat d’investissement, au profit de la résidence principale des résidents israéliens. Ainsi, alors qu’un résident israélien peut emprunter jusqu’à 75% de la valeur du bien pour l’achat de sa résidence principale, il n’est pas possible d’emprunter plus de 50% de la valeur pour une résidence secondaire, un bien d’investissement ou commercial, ou pour une résidence de vacances pour des non-résidents.
Le financement d’un autre appartement par le premier ?
Jusqu’à la réforme de cette semaine, il était possible, pour apporter 50% de capital à l’achat d’une résidence secondaire, d’hypothéquer sa résidence principale. Ainsi, si la part hypothéquée de votre bien était de 30% de sa valeur aujourd’hui, vous pouvez bénéficier des conditions des prêts hypothécaires pour augmenter votre emprunt jusqu’à 50% de la valeur de votre résidence principale et ainsi dégager un capital d’apport pour acheter l’autre appartement. Ceci va donc être interdit. Le capital d’apport ne pourra venir d’un emprunt hypothécaire de type mashkenta sur votre premier bien. Il devra faire l’objet d’un prêt annexe, comme un prêt à la consommation, ce qui est beaucoup plus cher et plus difficile à obtenir. Par contre, si vous avez un bien à l’étranger, il est possible de l’hypothéquer pour dégager un capital personnel nécessaire à un achat en Israël.
Un appartement à la place d’un autre :
le problème qui se pose n’est pas seulement pour les investisseurs mais pour les personnes désirant déménager, mieux se loger, et donc changer de résidence principale. Si elles n’ont pas encore vendu leur bien au moment de l’achat du bien de remplacement, celui-ci sera considéré comme un deuxième bien et tombera sous les restrictions mentionnées. La solution proposée sera vraisemblablement un prêt relais limité dans le temps. Sinon, il faudra dans la négociation du contrat entre les parties prévoir une synchronisation des délais de paiement, et de mise en place du prêt, adaptés à la situation.
Le but de l’Etat est à nouveau de donner la priorité aux jeunes couples israéliens par rapport aux investisseurs. Toutefois, si vous possédez un bien à l’étranger ou que vous avez d’autre facilités de paiement, cette réforme peut-être un avantage pour vous par rapport aux autres investisseurs.
Publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Me Yaël Hagege Maruani
avocat et notaire en Israël et juriste en France
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