Un rapport dernièrement publié par l’autorité de la Concurrence dépeint un tableau plutôt sombre en matière de concurrence sur le marché des crédits immobiliers.
Selon ce rapport, plus de 50 % des israéliens contractent un prêt immobilier sur la base d’une seule proposition reçue et sans la renégocier, encore moins la comparer à des propositions concurrentes. Les différences de conditions entre deux banques pour un même financement et pour les mêmes formules peuvent atteindre les 80,000 ILS pour un emprunt moyen.
2020 fut sans conteste une année exceptionnelle sur bien des plans.
Tout d’abord sur le plan sanitaire, avec une pandémie ayant mis à mal l’Économie mondiale et ayant conduit la plupart des gouvernements à confiner leur population.
Plus étonnant, 2020 fut également l’année de tous les records en matière de crédits immobiliers en Israël et ce en dépit de la situation économique plus que préoccupante.
Il est vrai que pandémie mis à part, le volume des crédits immobilier décaissés atteint de nouveaux records chaque année, cependant, semble que 2020 fut le théâtre d’une accélération dans ce domaine.
Plusieurs explications à cela :
- Des investisseurs se désengageant d’une bourse trop instable ;
- Un ralentissement dans le nombre de constructions laissant présager une pénurie accrue et encourageant les investisseurs à prendre le pari de l’Immobilier ;
- Une taxe d’acquisition diminuée pour les investisseurs.
Pour autant, et en dépit de toute logique au vu de la réputation des israéliens, l’autorité de la Concurrence a révélé dans sa dernière publication parue le 26/01/2021, que la plupart d’entre eux ne procédaient à aucune comparaison, négociation, des conditions de prêts accordées par la banque, fussent-elles même un premier jet. Il en résulte que ces derniers en payent le prix fort, très fort selon l’Autorité.
Le rapport publié met en lumière le fait que 55 % des acquéreurs ayant sollicité un concours bancaire ont accepté les conditions de financement accordées sur la base d’une seule proposition reçue et sans la renégocier ; encore moins la comparer à des propositions concurrentes.
32 % ont mis 2 banques en concurrence, tandis que seuls 13 % ont procédé à un appel d’offres auprès de 3 banques ou plus.
Par ailleurs, l’écrasante majorité des israéliens et autres apprentis en crédits immobiliers ne s’intéressent qu’aux taux d’intérêt. Toutefois, il convient de prendre d’autres facteurs en considération.
Quel montage permet de réaliser le meilleur levier ? De fait, en raison d’un coût de l’argent extrêmement bas, le levier est un enjeu crucial permettant d’optimiser au mieux la rentabilité d’un patrimoine existant.
- La question de la couverture face au risque-devise.
- Le coût des assurances.
- Etc…
En ressort que pour les israéliens l’addition est élevée, mais à quel point ?
Pour un même prêt le montant de la mensualité peut différer de plusieurs centaines de shekels d’une banque à une autre, et faire gonfler le coût total du crédit de plusieurs dizaines de milliers de shekels, voire centaines, selon le montant emprunté.
Autre conséquence néfaste de ce phénomène : une absence de compétitivité de la part des banques qui en raison d’un manque de vérification de la part de leurs clients ne se sentent pas obligés de faire un effort dans ce domaine.
Comment expliquer que les israéliens pourtant réputés pour leur volonté de ne pas se faire pigeonner et vérifiant le moindre shekel dans d’autres domaine ne procèdent précisément à aucun appel d’offres dans un domaine aussi sensible ?
L’Autorité avance plusieurs pistes et explications possibles, la principale étant la plus évidente : la complexité de solliciter plusieurs banques.
De fait, il faut pour ce faire se rendre dans chaque banque, prendre le temps d’expliquer à chaque banquier le dossier, puis le relancer à plusieurs reprises afin d’obtenir la proposition initiale, s’en suit la mise en concurrence exigeant de faire parvenir à chacun la proposition négociée avec un autre, etc…
En d’autres termes, c’est l’opacité de ce Marché qui empêche aussi bien emprunteurs que banquiers d’avoir accès facilement à l’information permettant de proposer les meilleurs conditions aux emprunteurs en devenir.
À cela s’ajoute une multiplicité de formules dont certaines sont exclusives à certaines banques, des indices différents, etc… si bien que la comparaison pour l’emprunteur moyen est quasi-impossible.
L’Autorité recommande aux termes de son rapport, la création d’un site qui en quelques clics pourra vous donner une première proposition de prix de la part de toutes les banques sur la base des éléments saisis.
Il convient toutefois de rappeler que ce site – pour peu qu’il voie le jour – ne pourra se substituer aux conseils d’un professionnel ayant procédé à un véritable audit patrimonial s’appuyant sur votre profil, votre patrimoine et vos objectifs.
Et à ceux estimant qu’un professionnel coûte cher, eh bien, attendez de voir ce que vous coûtera un amateur !
