Dans la plupart des grandes villes du pays, le loyer moyen a chuté de 3 %, tandis qu’à Tel Aviv il est question d’une chute drastique du loyer moyen de 8.50 %. En moyenne, le loyer y est de 5,450 ILS, avec une augmentation du nombre d’appartements disponibles à la location de plusieurs dizaines de pourcent.
Tandis que les promoteurs parlent d’une ruée sur l’Immobilier au cours des derniers mois, le marché locatif connaît une perte de vitesse dans le même temps avec une baisse du coût moyen d’un loyer.
En décembre 2020, le BCS – Bureau Central des Statistiques – faisait état d’une baisse moyenne des loyers de 0.60 %, faisant suite à une précédente baisse de 0.10 % au cours du mois de novembre 2020.
Même constat de la part d’entreprises issues du secteur privé et liées à la gestion de biens immobiliers, qui témoignent d’un changement de tendance depuis le début de la crise de la Covid-19.
Ces différences s’expliquent en raison des facteurs influant sur ces marchés.
L’engouement, ou plutôt la « ruée » sur l’Immobilier à l’achat est la conséquence de plusieurs facteurs, notamment la baisse de la taxe d’acquisition pour les investisseurs, un assouplissement des conditions d’emprunts dès le 17/01/2021 faisant baisser le coût du crédit, mais aussi un ralentissement du nombre de mises en chantiers et des mises en ventes de terres constructibles.
En d’autres termes, la rentabilité directe – rapport entre revenus locatifs et coût de l’investissement – de ce type d’investissement augmente et les perspectives de rentabilité indirecte – valorisation du bien – sont grandes en raison de la pénurie qui s’annonce.
De son côté, le marché Locatif est directement lié au marché du Travail et au revenu moyen des ménages ; or, ces deux paramètres ont été passablement égratignés par la crise de la Covid-19, ou plutôt de ses conséquences pour être exacts.
De fait, le nombre de chômeurs a piqué vers le haut, faisant mécaniquement reculer le revenu moyen des ménages.
Pour autant, et en raison d’une baisse des taux et des perspectives de taux bas pour les années à venir, la baisse momentanée de la rentabilité directe (moins de 3 % brut/an) ne semble pas décourager les investisseurs.
Tel Aviv semble toutefois se distinguer avec une baisse plus importante du loyer moyen que pour le reste du territoire.
Ceci est notamment à imputer à un afflux d’appartements sur le marché des locations longs termes qui autrefois étaient proposés sur le marché des locations saisonnières, mais également à des pertes d’emplois ayant poussé nombre de locataires à quitter la ville ou encore à retourner vivre chez leurs parents.
Dans les faits, les logements disponibles à la location dans la ville ont augmenté de 61 % entre avril 2020 et l’Été 2020.
Autre fait intéressant, environ 10 % des bailleurs ont connu au cours des derniers mois une baisse de leurs revenus locatifs en raison d’un locataire n’ayant pas honoré ses engagements ou ayant refusé de quitter un appartement occupé, principalement pour des raisons liées à la Covid-19 et ses conséquences sur l’Économie.
Ainsi, la baisse des loyers à Tel Aviv est en moyenne de 8.50 % avec un loyer moyen qui passe de 5,950 à 5,450 ILS/mois, ramenant la ville 2 ans en arrière ; en effet, en 2018 le loyer moyen dans la ville était également de 5,450 ILS.
La Capitale, Jérusalem, a réussi à maintenir ses loyers jusqu’à la mi-2020, mais accuse cependant une baisse de 3.50 % sur l’ensemble de l’année 2020, avec un loyer passant de 4,400 ILS/mois début 2020 à 4,250 ILS/mois fin 2020.
Concernant Beer Sheva, les loyers y ont d’abord augmenté au cours des 6 premiers mois de l’année 2020, avant de connaître une dégringolade de 7.60 % au cours du second semestre ; le loyer moyen y est actuellement de 2,750 ILS, soit une baisse de 3 % sur l’ensemble de l’année.
Le changement majeur en cette période réside dans le fait que le pouvoir de négociation est passé des mains des bailleurs à celles des locataires, tandis que ce rapport était totalement inversé il y a peu encore notamment en raison d’une baisse du parc de l’immobilier locatif de 27,000 logements entre avril 2016 et octobre 2020.
Selon toute vraisemblance, le nombre de biens disponibles à la location devrait continuer à augmenter en 2021.
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