La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition lors de la vente d’un bien immobilier.
En France, si vous réalisez une plus-value, celle-ci est imposable, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Qu’en est-il pour les Français vivant à l’étranger ?
La plus-value immobilière
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %; s’y ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17.20 %.
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50,000 €; Pour cette dernière, le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien : 6 % par an au-delà de la 5ème année soit une exonération au bout de 22 ans pour l’impôt et d’abattements qui évoluent au cours du temps pour le social aboutissant à une exonération totale au bout de 30 ans.
Les cas d’exonération
Il existe cependant des cas d’exonération selon la nature du bien ou de votre situation personnelle.
Par exemple, une exonération liée à la nature du bien cédé : un bien dont le prix de vente ne dépasse pas les 15,000 € ou un bien détenu depuis plus de 30 ans pour une exonération tant de l’impôt sur le revenu que des cotisations sociales.
Il existe aussi des cas d’exonération liée à la qualité de l’acheteur : un bien vendu à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022) ou un bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022).
Enfin,et depuis le 1/01/2014, l’exonération peut être liée à la qualité du vendeur et notamment une personne non-résidente en France.
Les non-résidents
Pour que l’exonération se mette en place, il faut réunir plusieurs conditions :
- Être ressortissant de l’Union européenne ou d’un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et une clause de non-discrimination ;
- Avoir été domicilié fiscalement en France à un moment quelconque antérieurement à la cession de manière continue pendant 2 ans ;
- Que la vente intervienne soit dans un délai de 10 ans après son départ si la personne n’a pas la libre disposition du bien (s’il est loué par exemple) ; soit sans condition de délai s’il a la libre disposition du logement, au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente ;
- L’exonération d’impôt est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150,000 €.
Un exemple pour illustrer : Un Français majeur qui a toujours été résident fiscal en France, qui s’installerait hors d’Europe cette année et mettant sa résidence principale en location, bénéficiera de l’exonération dans la limite de 150,000 €, s’il la vend avant 2030.
À noter également qu’une exonération d’impôt s’applique à la plus-value réalisée sur l’ancienne résidence principale d’un contribuable qui a transféré son domicile dans un État membre de l’Union Européenne ou un État qui a signé une convention fiscale avec la France contenant à la fois une clause d’assistance administrative et une clause d’assistance au recouvrement.
La cession de l’immeuble doit avoir lieu dans l’année du transfert du domicile et ne pas avoir été mis à la disposition d’une tierce personne.
De plus, depuis le 1/01/2019, la Cour de justice de l’Union Européenne a décidé que les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union Européenne ne peuvent être soumises aux prélèvement sociaux français, et sont donc exonérées de CSG et de CRDS ; elles restent toutefois redevables du prélèvement de solidarité de 7.50 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26.50 % (19 + 7.50 %).
En revanche, pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 17.20 % , soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36.20 % (19 + 17,20 %).
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com
Arnaud Sayegh, Mortgage Broker, à Crédit immobilier en Israel et en France
