A la différence d’un appartement, la vente d’une maison en Israël, entraîne de nombreuses conséquences juridiques et fiscales, à ne pas prendre à la légère avant de se lancer dans ce type de transaction.
Les extensions illicites : Beaucoup plus courantes dans les maisons que dans les appartements, ces rajouts sans permis peuvent être un obstacle à la vente, et conduire dans le pire des cas à des ruptures de contrat, quand on les découvre après la signature du contrat.
Que vous vendiez ou vous achetiez, mieux vaut vous adresser à un expert en estimation immobilière pour expertiser la maison, et vérifier les plans du permis. Il faut rappeler que suite à la signature d’une vente, le vendeur a l’obligation de fournir une quittance de la mairie, et parfois selon le cas, de l’administration des Terres d’Israël ou autre organisme compétent, sans quoi il ne peut y avoir de transfert de propriété, ce qui met le vendeur en faute.
Le Etel Hashbaha ou taxe d’amélioration :
Là aussi, il est beaucoup plus courant de voir des droits de construction octroyés pour une maison que pour un appartement. Cet octroi résulte d’un plan d’aménagement voté et entraîne pour le propriétaire des biens concernés une taxe à payer à la collectivité locale, au moment de la demande de permis de construire, ou au moment de la vente. Cette taxe peut être importante et il est possible d’en demander l’estimation à l’avance à la mairie, ce qui peut prendre un certain temps. L’estimation est faite par un expert et vous pouvez la contredire à l’aide de votre propre expert, qu’il est conseillé déjà de mandater avant la vente pour avis.
La taxe sur la plus-value ?
En Israël, les avantages fiscaux et exemptions ne sont donnés que pour le bien construit lui-même et non pour la valeur des droits de construction non exploités. Ainsi, tout bien faisant l’objet de plan d’aménagement visant à l’agrandir, le modifier, y ajouter une piscine ou autre, sera à la fois taxé comme exposé ci-dessus au niveau local, mais aussi au niveau de la taxe sur la plus-value.
Par conséquent, si une maison est vendue 4 millions de shekels avec son jardin et son terrain, mais qu’un plan d’aménagement octroie des droits pour ajouter des surfaces habitables, il faudra estimer sur les 4 millions ce qui correspond à la valeur de la maison-même et ce qui correspond à la valeur des droits à construire. Si le vendeur est exempté de taxe sur la plus-value, par exemple si c’est son seul bien, mais que l’on considère que seuls 3 millions sont liés à la maison construite et un million représente la valeur des droits, il ne sera pas exempté de taxe sur ce million mais uniquement sur les 3 autres millions. Bien évidemment, cette distinction est soumise à interprétation et controverse…
La vente d’une maison n’est pas une mince affaire, et il est recommandé d’être bien conseillé avant même la mise en vente et la fixation du prix, au niveau des taxes, des droits, et des estimations.
Cet article est publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Me Yaël Hagege Maruani
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