Le barreau des Avocats d’Israël publie cette semaine un document qui détaille sa prise de position sur les questions qui visent à « présenter une image juridique des conséquences contractuelles potentielles de l’épidémie mondiale causée par le virus Corona sur les accords commerciaux en général et les accords relatifs aux locations en particulier, conformément à la loi israélienne ».
La détresse et les graves problèmes auxquels sont confrontés les locataires de tous types de biens – bureaux, commerces, habitations – résultent de la crise économique dûe au développement de l’épidémie de COVID-19. En effet de nombreux commerces ont du fermer sur ordre de l’Etat en raison des mesures d’urgence, d’autres entreprises travaillent à temps partiel.
La position du barreau est la suivante :
- Les locataires d’appartements :
La législation d’urgence qui a été appliquée en Israël à la suite de l’épidémie de Corona en février 2020 n’a imposé aucune restriction quant à l’usage par les locataires de leur habitation. En effet, la plupart des directives du ministère de la Santé visaient à rester en confinement.
Dans cette situation, en règle générale, les locataires sont dans l’obligation de jouir à des fins résidentielles de leur location d’habitation pendant la période de pendémie. Ils ne sont pas concernés par la possibilité d’annuler leur contrat ou d’obtenir une exemption de paiement de loyer ni de arnona.
- Les baux commerciaux dont la réglementation d’urgence a perturbé l’activité professionnelle :
Contrairement à la situation juridique concernant les contrats de location à des fins d’habitation citée-ci dessus, la position du barreau est complètement différente pour les sociétés. En effet, l’activité commerciale de certaines entreprises a due être suspendue d’office par la loi ( les cafés et restaurants, les centres commerciaux, les salles de sport et autres) contrecarrant totalement la capacité de ces locataires à pouvoir utiliser le bien loué.
Dans cette situation, étant donné que le propriétaire à l’obligation de permettre la jouissance du bail pendant la période de location, ce dernier est considéré par la loi comme violant le contrat de location, même si ce n’est pas de sa faute. Les chefs d’entreprises ont le droit d’annuler le contrat ou de se dispenser de payer le loyer jusqu’à la suppression de la mesure de prévention. Autrement dit, tant que la loi empêche la possibilité d’accès au bien loué, les locataires seront exonérés du paiement des loyers, sans avoir besoin d’annuler le bail. L’Etat a autorisé une dispense de 3 mois de paiement de la arnona.
- Baux commerciaux pour lesquels la législation d’urgence COVID-19 n’a pas perturbé leur activité professionnelle :
Des réglementations d’urgence introduites à la lumière de la crise du Corona limitent la présence de travailleurs dans certaines entreprises (teletravail), limitant la capacité de ces sociétés à utiliser les baux à une hauteur d’au moins 85%. Nous avons à faire à des périodes de temps partiels qui ne nient pas la pleine utilisation de la propriété, mais nient certainement l’essence.
Sous réserve de l’examen de chaque cas, il semble qu’en l’absence de toute jurisprudence, il convient dans le cas de cette utilisation restreinte des locaux commerciaux, que pendant la période des mesures de sécurité d’urgence, les locataires supportent 50% du loyer et des frais de gestion, sans égard de rupture de contrat.
Pour toute explication ou information complémentaire, l’Etude de Me Sitruk se tient à votre disposition dès jeudi 16 avril 2020
Hag Sameah
