Vous louez un bien en Israël et votre locataire, particulier ou commercial, prétend ne plus pouvoir payer le loyer du fait de la force majeure du moment. Quel est la position du droit israélien ?
- La force majeure en droit israélien : le droit des contrats fait en effet une place à la force majeure en Israël. Toutefois, peut-être étant donnés les états extrêmes qui ne sont pas rares en Israël, la jurisprudence interprète cette incapacité de façon stricte et met à l’épreuve la bonne foi des parties avant de laisser la moindre chance aux prétentions de force majeure en cas d’empêchement.
- Les appartements d’habitation : A ce jour, la jurisprudence n’a pas encore évoqué les loyers impayés dus aux baisses de revenus en période de corona. Toutefois, des discussions sont en cours au ministère de la Justice, et auprès des autorités concernées pour traiter ces questions mais il semblerait que cette force majeure ne concerne pas les habitations mais plutôt les locaux professionnels. En effet, la jurisprudence de la force majeure générale exige un lien direct entre le manquement aux obligations et l’état exceptionnel.
- Les biens professionnels : les baux commerciaux sont ceux qui sont le plus impactés. En effet, lorsque l’Etat interdit à certains commerces de pratiquer, comme les salons de coiffure, les hôtels, les discothèques, ceux-ci sont vides et dans l’impossibilité d’exercer le but de la location. Par conséquent, c’est ce type de cas qui va intéresser le législateur vraisemblablement. A la différence, les magasins et restaurants sont autorisés à travailler mais sans recevoir les clients, sur des modes de livraison. Notons que concernant les hôtels en Israël, l’Etat les a mis à contribution et les fait travailler afin de recevoir les malades non hospitalisés.
Pour l’instant en tout cas, le contrat fait la loi des parties. Il y a lieu de le respecter et le propriétaire de son côté a tout intérêt aussi à faire un geste envers le locataire afin de conserver celui-ci et en bons termes. A suivre…
Publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Maitre Yael Hagege Maruani, Avocate-Notaire
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