La plupart des terrains en Israël ne sont pas des propriétés privées à proprement parler. Pour des raisons historiques et religieuses, 70% des terres en Israël sont des terrains de l’Etat sur lesquels on acquiert des baux emphytéotiques pour 99 ans. L’administration des terres de l’Etat, qui gère entre autres les terres du KKL (Keren Kayemet Leisraël), est en plein processus de privatisation des terrains soumis à ce jour aux baux emphytéotiques. C’est donc aujourd’hui l’occasion pour les ayants-droits d’accéder à la pleine propriété.
- Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique?
En Israël, la plupart des terrains, dont celui sur lequel est peut-être construit votre immeuble, sont des propriétés de l’Etat d’Israël. Ainsi, lorsque vous achetez ou vous vendez un appartement, vous effectuez un simple transfert de droits auprès de l’Autorité mais vous n’avez pas formellement le titre de propriétaire. Un bail emphytéotique, de façon générale, peut être aussi, dans certains cas, un contrat, non pas avec l’Etat, mais avec des sociétés privées, ou avec l’Eglise, ce qui pose en ce moment beaucoup de problèmes notamment à Jérusalem – ce genre de transaction est donc beaucoup plus risquée et souvent déconseillée.
- Qu’est-ce que ça change ?
Même si vous jouissez dans la pratique des mêmes droits qu’un propriétaire, et que vous payez souvent le prix fort à l’achat, cela se traduit concrètement par d’éventuels droits à payer à chaque demande de permis de construire supplémentaire, et parfois à chaque transaction, ou au moins par un accord à obtenir auprès de l’administration. Dans la plupart des cas, tous les droits à l’administration ont été payés d’avance pour le bail qui peut être transmis sans frais (hahira meouvenet) mais cela est à vérifier au moment de chaque transaction. De plus, les baux sont en général pour 99 ans Si vous devez vendre ou acheter une maison de plein pied, il y a d’autres exigences de l’administration. En effet, vous devez déclarer que vous n’avez pas construits d’extensions illicites, auquel cas vous auriez dû payer des droits à l’administration qui est alors en droit d’en exiger.
- Le cas des étrangers :
les biens immobiliers construits sur des terres de l’Etat ne peuvent être cédés qu’à des Israéliens. Si vous devez vendre à un étranger, il devra remplir une déclaration sur l’honneur attestant qu’il est en droit de devenir israélien sur la base de la loi du Retour. Une mention est d’ailleurs spécifiée sur le Tabo, le titre de propriété du bien.
- La procédure de privatisation : L’Etat d’Israël autorise aujourd’hui les détenteurs de baux emphytéotiques à faire valoir leurs droits pour changer ceux-ci en titres de propriété. Ainsi, ils n’auront plus besoin à chaque étape, à chaque transaction, ou chaque extension, de devoir demander l’avis de l’Administration et de payer des droits. Cette procédure est payante, mais elle valorise le bien, qui devient libre de toute servitude extérieure. Vous pouvez demander un devis sur les droits à régler, sans pour autant donner suite si cela ne vous convient pas.
Publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour ce type de démarches afin de transformer votre bail emphytéotique en titre de propriété.
Me Yaël Maruani Avocate
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