Vous souhaitez acheter un appartement sur plans mais le promoteur ne donne pas de garantie bancaire pour vos paiements. Quels sont les différents cas et possibilités ?
La garantie bancaire :
D’après la loi, l’achat d’appartements neufs est régi par des règles obligeant le vendeur, en général un promoteur, à garantir l’argent des acheteurs. En effet, ceux-ci payent souvent à l’avance, préalablement à la construction et au permis parfois, et à la possibilité d’enregistrer un droit à leur profit sur quoi que ce soit. Par conséquent, le moyen le plus courant et le plus sûr est la garantie bancaire. Par ce biais, chaque paiement de l’acheteur fait l’objet d’une garantie selon laquelle une banque s’engage à être en mesure de rembourser le client ses les conditions légales sont réunies et que le projet n’aboutit pas. La garantie s’annule quand le client a payé la totalité du prix, a reçu les clés du bien, et qu’un droit à son profit, « earat azara », est inscrit sur la propriété du terrain au Tabo (cadastre) en attendant l’inscription des lots.
Les autres possibilités : La loi prévoit trois autres options. Il est possible de donner à l’acheteur une police d’assurance, qui fonctionne un peu comme la garantie bancaire. Le promoteur peut aussi inscrire une propriété au nom de l’acheteur (ce qui ne se fait pas dans la pratique).
Enfin, le promoteur peut proposer la dernière protection légale possible : la « earat azara », qui correspond donc à l’inscription d’un droit sur le terrain (ce qui intervient dans le cas des garanties bancaires après la construction). Cette possibilité est légale mais concrètement elle est très contraignante pour les acheteurs en cas de problème. Alors qu’avec une garantie bancaire ou une assurance, l’acheteur récupère son argent en cas de faillite du promoteur, si celui-ci n’a donné qu’une earat azara, l’acheteur a cette un droit sur le terrain avec tous les autres acheteurs, mais il n’a concrètement ni un appartement, ni son argent…. A lui de s’organiser pour faire construire… Cette configuration est donc plutôt risquée et peu recommandée. Elle intervient en général quand le promoteur n’est pas accompagné par une banque mais par des financements privés, ce qui peut parfois justement témoigner de problèmes à obtenir des crédits bancaires…
Le financement du projet : Quand le projet n’est pas financé par une banque c’est en général par les fonds propres du promoteur lui-même. Dans ce cas, si celui-ci est solide cela ne devrait pas poser de problème. Autrement, le projet peut être financé par des sociétés privées. Dans ce cas, ces sociétés hypothèquent le terrain et il est bien important de vérifier, s’il n’y a pas d’autre garantie qu’une earat azara, que les sociétés en questions ont annulé ou se sont engagées à retirer leur hypothèque par rapport à l’appartement en question au moment où vous payez plus de 7%. Sinon votre earat azara ne vaut rien car elle est hypothéquée…
La loi sur les ventes concerne tous les achats neufs en Israël et il n’est pas possible d’y déroger même pas contrat, elle est d’ordre public. Elle concerne aussi certains achats entre particuliers ou des achats du promoteur même après construction et livraison.
Cet article est publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.
Me Yaël Hagege Maruani
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